房地产行业跟踪周报：深圳降低二套房首付比例，广州推进城中村改造立法工作

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 东吴证券研究所 1 / 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业跟踪周报 深圳降低二套房首付比例，广州推进城中村改造立法工作 2023 年 11 月 29 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《房地产双轨制系列报告一——如何实现中国特色的双轨制新发展模式》 2023-11-27 《深圳降低首付比例点评：利好需求复苏，供需两端政策渐成合力 》 2023-11-23 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 上周（2023.11.18-2023.11.24，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅+4.8%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为+0.8%，+3.8%，超额收益分别为-4.0%、+1.0%。29 个中信行业板块中房地产位列第 11。 ◼ 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 251.9 万方，环比+6.8%，同比-21.2%；2023 年 11 月 1 日至 11 月 24 日累计成交 811.5 万方，同比-20.8%。今年截至 11 月 24 日累计成交 14243.8 万方，同比-10.5%。 （2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 171.6 万方，环比+2.5%，同比+37.3%；2023 年 11 月 1 日至 11 月 24 日累计成交 600.1 万方，同比+28.7%。今年截至 11 月 24 日累计成交 7451.2 万方，同比+31.6%。 （3）库存及去化：上周 14 城新房累计库存 9632.1 万方，环比+0.3%，同比-1.5%；14 城新房去化周期为 18.9 个月，环比变动+0.1 个月，同比变动+5.1 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 13.6 个月、11.8 个月、28.1 个月、51.9 个月，环比分别变动+0.0 个月、+0.1 个月、+0.1 个月、+1.2 个月。 （4）土地市场：2023 年 11 月 20 日-2023 年 11 月 26 日百城供应土地数量为 1186 宗，环比-34.6%，同比-27.4%；供应土地建筑面积为 7927.1 万方，环比-30.1%，同比-27.9%。2023 年累计供应土地数量为 28154 宗，同比-10.5%，累计供应土地建筑面积为 176013.4 万方，同比-14.6%。 ◼ 重点数据与政策：中央层面：央行等四部门联合召开科技金融工作交流推进会：配合地方政策因城施策做好房地产调控，加大力度支持保障性住房等“三大工程”建设，推动构建房地产发展新模式。地方层面：深圳降低二套房首付比例至 40%同时放松普宅认定标准；广州首次针对城中村改造进行立法工作：“双三分之二”方可启动；南京放松落户政策；武汉、宁波等地加大购房补贴；东莞、泉州调整限购限贷限售政策；昆明、湛江、海南、日照等多地放松公积金贷款政策。 ◼ 周观点：11 月第 4 周新房成交面积环比小幅提升，同比下降 21.2%；二手房销售面积环比小幅提升，同比大幅上升 37.3%。上周深圳二套房首付比例、放松普宅标准，政策力度超出市场预期；央行等四部门提出加大力度支持保障性住房等“三大工程”建设。我们认为当前地产支持政策已经从偏重需求端转向供需两端双管齐下转变，从“保项目”向“保主体”改变。土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期积极调仓，未来率先受益于行业销售复苏；同时部分地方房企以及代建企业有望受益于城中村改造持续推进带来的增量机会。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）物业公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；4）代建公司：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -30%-26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%6%2022/11/292023/3/302023/7/292023/11/27房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业跟踪周报 2 / 19 内容目录 1. 板块观点 .............................................................................................................................................. 4 2. 房地产基本面与高频数据 .................................................................................................................. 6 2.1. 房产市场情况............................................................................................................................. 6 2.2. 土地市场情况........................................................................................................................... 10 2.3. 房地产行业融资情况............................................................................................................... 12 3. 行情回顾 ............................................................................................................................................ 13 4. 行业政策跟踪 .................................................................................................................................... 16 5. 投资建议 ........................