房地产双轨制系列报告一：如何实现中国特色的双轨制新发展模式

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 23 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 房地产双轨制系列报告一——如何实现中国特色的双轨制新发展模式 2023 年 11 月 27 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《深圳降低首付比例点评：利好需求复苏，供需两端政策渐成合力 》 2023-11-23 《三部门发声支持房地产融资，厦门取消限购》 2023-11-20 增持（维持） [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] 摘要 ◼ 中国房地产市场供应格局。现有住房供应体系：商品房为主、保障房为辅。初步形成以市场化供应的商品房为主，以政府支持的公租房、共有产权房、保障性租赁住房等保障性住房为辅的住房供应体系。住房保障体系：建设重点转向租售并举。从以经适房为主过渡到以公租房、共有产权房和保障性租赁住房为主的多层次体系。2020 年后，保租房成建设重点。截至 2023 年 9 月，全国保障性住房（不包含棚改）存量约 3962万套。 ◼ 新加坡、德国模式的“双轨制”住房体系经验。新加坡“公共组屋为主、私人住宅为辅”实现“居者有其屋”。德国“租赁市场保障体系完善”实现多元供给与房价稳定。但新加坡和德国的住房保障体系的卓有成效离不开其特定的历史契机，我国住房市场已经迈入存量时代，实际略有滞后。照搬照抄德国、新加坡模式并不适合我国国情，但其保障房体系建设的关键要素仍值得我们借鉴。首先是政府对保障性住房市场进行强力的干预和支持，比如新加坡通过低价征地大幅度降低公屋建设成本，政府的管制下土地供应的规模和房价被有效的控制。其次是丰富的住房供给体系，比如德国每年按需制订住房建设规划，对高、中、低各档房屋建设进行顶层指导。 ◼ 中国住房市场的未来：“高端靠市场、刚需靠保障”双轨制新发展模式。保障房的供给缺口及对供给格局的影响：按 2030 年实现保障房供需平衡的目标，2023 年 9 月至 2030 年缺口 1304.9 万套。2030 年保障房占存量住宅比重低于新加坡组屋占全部住房比重。2024-2030 年全国、40个重点城市新增保障房占新增住宅比重分别提高 3.8、5.6 个百分点，新增保障房占比提升势必意味着将对商品房市场形成一定程度挤压，尤其是偏刚需类的与保障房定位接近的产品将受到更大的冲击。如何保证现有模式向“双轨制”模式的顺利转变？以下是关键点：1）资金层面，地方政府财政承压，未来保障房建设推进的资金将以财政资金为主、社会资金为辅，中央财政资金的发力可能是未来重要看点；2）土地层面，未来新建保障房的用地指标不宜过多挤占商品住宅用地指标，宜通过收购存量项目、城中村改造和商改住等方式丰富大中城市保障房供给来源，压降划拨供地方式；3）运行机制，通过立法将住房保障制度提升至最高法律效力层级，保障房实施全封闭式管理，严格限制套利行为。 ◼ 投资建议：代建龙头和开发能力强、注重品质的房企优势凸显。未来商品房主要面向中高收入人群，其目标客户购买力更强，除满足基本居住需求外，更在意地段、品质、配套等附加属性。经营稳健、资金雄厚、开发能力强、融资难度与成本低、注重品质的房企在商品房市场的优势将凸显。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地。保障性住房主要面向中低收入家庭以及人口净流入城市中的新市民、青年人，其目标人群支付能力一般或不足。在保障性住房的建设需求增加以及房地产下行周期的特殊背景下，房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋。代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期。 -25%-21%-17%-13%-9%-5%-1%3%7%11%2022/11/282023/3/282023/7/262023/11/23房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 行业深度报告 2 / 23 内容目录 1. 中国房地产市场供应格局 .................................................................................................................. 4 1.1. 住房供应体系：商品房为主、保障房为辅............................................................................. 4 1.2. 住房保障体系：建设重点转向租售并举................................................................................. 5 2. 新加坡、德国模式的“双轨制”住房体系经验 .................................................................................. 7 2.1. 新加坡“公共组屋为主、私人住宅为辅”实现“居者有其屋” ................................................. 7 2.2. 德国“租赁市场保障体系完善”实现多元供给与房价稳定 ................................................... 11 2.3. 从国际经验看建立我国双轨制新发展模式的可能性........................................................... 14 3. 中国住房市场的未来：“高端靠市场、刚需靠保障”双轨制新发展模式 .................................... 15 3.1. 保障房的供给缺口及对供给格局的影响............................................................................... 15 3.2. 资金：以财政资金为主、社会资金为辅，中央财政资金有望发力................................... 17 3.3. 土地：增加保障房土地供给，盘活存量用地，压降无偿划拨........................................... 19 3.4. 运行机制：实施全封闭式管理，严格限制保障房套利行为............................