简析首批消费基础设施REITs

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 证券研究报告 / 策略专题报告 简析首批消费基础设施 REITs 报告摘要： [Table_Summary] 首批消费基础设施 REITs 挂网，消费类 REITs 产品发行走上快车道。2023 年 3 月 24 日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs 项目申报推荐工作的通知》，首次提出研究支持消费基础设施发行基础设施 REITs，其内容包括优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。10 月 20 日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施。10 月 26 日首批消费基础设施 REITs 项目由证监会审批通过并报至交易所。公募 REITs 市场底层资产迎来实质性扩容，在政策呵护下，消费类公募 REITs 产品发行正式走上快车道。 首批消费基础设施 REITs 资产类型包括购物中心、社区商业等。首批项目分别为华夏华润商业 REIT、华夏金茂购物中心 REIT、中金印力消费 REIT，嘉实物美消费 REIT。基金管理人分别为华夏基金、中金基金、嘉实基金，均有丰富的 REITs 储备及发行经验，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，资产质量整体优质。底层资产包括购物中心、社区商业等，具体分别为青岛万象城购物中心、长沙览秀城购物中心、杭州西溪印象城购物中心、北京社区商业（大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目）。 消费基础设施纳入 REITs 试点范围，潜在盘活空间超过万亿。目前美国是全球最大也是最成熟的 REITs 市场，包含基础设施、住宅、零售等 13 大类市值 1.13 万亿美元，其中商业地产和住宅类合计 5439亿美元，包括住宅 1892 亿美元、零售 1567 亿美元、健康中心 946 亿美元、写字楼 714 亿美元、度假酒店 320 亿美元，占比近五成。我国房地产行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量盘活空间较大。根据 EPRA，2021 年我国商业不动产存量市值约35 万亿人民币，参考美国商业地产 REITs 化率约 4.8%，我们保守假设商业不动产的可证券化率在 2%-3%之间，则其市场潜在规模在7000-10500 亿元之间。长期来看，公募 REITs 是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。 投资建议：近期公募 REITs 扩容及常态化发行节奏明显开始提速，新政利好优质资产、强运营标的。消费基础设施是构建大消费体系的重要载体，在国家促进内需的大背景，消费基础设施 REITs 的推出，不仅有助于 REITs 市场的多样性，亦有利于核心消费类核心资产加速盘活和周转，促进大不动产资管领域，从高负债、高增长的粗放模式向精细化、存量化的模式转变，从企业端看拥有优质消费基础设施资产、运营能力强的商业机构将显著受益；从资产端看底层资产权属清晰、具备稳定现金流和强抗风险能力的核心一二线资产将显著受益。 风险提示：基础设施项目的行业及项目运营风险；现金流预测偏差风险；相关支持政策调整风险。 [Table_Date] 发布时间：2023-11-08 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 相关数据 [Table_Trend] REITs 涨跌幅 1M 3M 上市以来 绝对收益 -0.99% 2.81% -1.83% 相对收益 -0.73% 5.45% 10.04% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 28 总市值（亿） 868.65 流通市值（亿） 385.17 [Table_Report] 相关报告 《公募 REITs2022 年度中期投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新》 --20220718 《研精覃思：保租房 REITs 的前世今生与研究框架》 --20220831 《疫情之下，三季度 REITs 表现如何？》 --20221113 《2023 年 C-REITs 投资策略：潮平两岸阔，风正一帆悬》 --20230107 《公募 REITs 周报:华安张江 REIT 关联方拟增持不超过 2.3 亿》 --20230527 [Table_Author] 证券分析师：陈康 执业证书编号：S0550520110001 18621112086 chenk1@nesc.cn 研究助理：陈希瑞 执业证书编号：S0550122060014 18675558630 chenxr@nesc.cn 60%80%100%120%140%REITs指数上证指数 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 26 [Table_PageTop] 策略专题报告 目 录 1. 首批消费基础设施 REITs 正式亮相 ................................................................. 4 1.1. 消费基础设施 REITs 快速推进 ............................................................................................... 4 1.2. 首批消费 REITs 基本情况 ....................................................................................................... 6 1.3. 首批消费 REITs 核心估值指标 ............................................................................................. 10 2. 消费基础设施 REITs 市场规模 ....................................................................... 11 2.1. 美国商业类 REITs 市场情况 ................................................................................................. 11 2.2. 我国商业消费类基础设施市场情况 ..................................................................................... 12 2.3. 消费 REITs 分析框架 .....................................................................