房地产行业第46周周报：新房二手房成交面积环比转增，厦门取消岛内限购

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 11 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 46 周周报（11月 11 日-11 月 17 日） 新房二手房成交面积环比转增，厦门取消岛内限购 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大；土地市场环比量价齐跌，溢价率同比下降，环比略有上升。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。40城新房成交面积为275.3万平方米，环比上涨3.2%，环比增速较上周扩大了 25.2 个百分点，同比下降 18.9%，同比降幅较上周扩大了 7.8 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-27.7%、16.0%、15.0%，同比增速分别为 12.2%、16.7%、30.7%。一线城市同比增速下降 39.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 4.9 个百分点，三线城市同比降幅较上周扩大了 0.8 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比增幅扩大。18 个城市成交面积为 182.0 万平方米，环比上涨1.9%，同比上涨 22.9%，同比增幅较上周扩大了 5.7 个百分点。一、二线城市二手房成交面积环比增速分别为 2.6%、2.3%，三四线城市环比持平，同比增速分别为 14.2%、26.1%、29.2%。一线城市同比增幅较上周缩小了 1.6 个百分点，二、三四线城市同比增幅较上周分别扩大了 7.4、14.3个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降，去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9920 万平方米，环比增速为 0.2%，同比增速为-4.3%。去化周期为 18.1 个月，环比提升 0.2 个月，同比提升 5.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.2、16.3、65.1 个月，一、二、三四线城市环比分别提升 0.1、0.3、1.9 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 3.0、6.7、32.3 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率同比下降，环比略有上升。百城成交土地规划建筑面积为 2336.7万平方米，环比下降 25.5%，同比下降 48.3%；成交土地总价为 365.0 亿元，环比下降 57.6%，同比下降 47.2%；成交土地楼面均价为 1561.9 元/平，环比下降 43.1%，同比上涨 2.0%；百城成交土地溢价率为 2.4%，环比上涨 0.1 个百分点，同比下降 0.7 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 72.6 亿元，同比下降 30.9%，环比上升 37.3%。总偿还量为 167.2 亿元，同比上升 61.1% （前值：100.1%），环比上升 80.0% ；净融资额为-94.6 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.3%，较上周下跌 2.6pct，房地产行业相对收益为0.2%，较上周下跌 2.0pct。房地产板块 PE 为 11.76X，较上周下降 0.03X。 本周（11.12-11.17），北上资金对通信、电子、计算机加仓金额较大，分别 14.33、13.50、13.42亿元。对房地产的持股占比变化为-0.78%（上周为-0.74%），净卖出 2.20 亿元（上周净买入 5.04亿元）。 投资建议  本周需求端利好政策仍在持续推出，一线城市中，广州官宣实施公积金贷款“认房不认贷”，至此北上广均已实施这一政策；二线城市中，厦门于 11 月 15 日宣布取消岛内限购，目前岛内外均已不再执行限购政策，不过岛内仍保留了限售措施。其他城市依旧围绕公积金贷款等政策，例如佛山、济南、广东茂名等地均提高了公积金贷款的额度，衢州可提取公积金支付首付。目前来看，这一轮政策宽松所带来的销售改善仅维持 9 月单月，据统计局本周最新发布的数据，10 月商品房销售面积单月降幅再度出现扩大，销售的持续性是不容乐观的，政策工具的边际效应在减弱，我们预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。  此外，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调“各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，并提出要“继续用好第二支箭以支持民营房企发债融资；支持房企合理股权融资；加大保交楼金融支持，推动行业并购重组”。根据万得统计，2023 年 1-10 月房地产行业国内债券发行规模 4439 亿元，同比下降 5%。其中央国企占比 90.7%，发行规模 4026 亿元，同比下降 2%；纯民企仅 238 亿元，同比下降 10%，占比仅 5.4%。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，即央国企与民企一视同仁，优质民企同样可以获得融资，更好地助其短期脱困、长期良性发展。  仍需关注 12 月经济工作会议对于房地产行业是否有进一步的提法。我们认为，在当前时点，短期关注供需端政策的持续调整，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新