房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年10月)：前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 11 月 8 日 行业研究 前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升 ——土地市场月度跟踪报告（2023 年 10 月） 房地产（地产开发） 9 月，百城中各线城市土地成交规模同比均下滑明显；1-9 月，百城宅地供需同比皆下滑 30%以上，成交楼面均价同比涨幅收窄至 5.3%，其中二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显。济南、成都等城市 10 月份供地公告开始取消土地限价，10 月份济南土拍溢价率上限有所提升，同时溢价率分化也较明显。 1-9 月，百城宅地供应建面 30257 万平，同比-31.6%；成交建面 20702 万平，同比-30.6%；成交楼面均价为 6948 元/平，同比+5.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 2072 万平，同比-32.8%；成交建面 1442 万平，同比-41.2%；成交楼面均价为 24442 元/平，同比+5.6%。 百城中二线城市宅地供应建面 10764 万平，同比-33.6%；成交建面 7103 万平，同比-38.3%；成交楼面均价为 8922 元/平，同比+20.0%。 百城中三线城市宅地供应建面 17420 万平，同比-30.2%；成交建面 12158 万平，同比-23.3%；成交楼面均价为 3719 元/平，同比+8.6%。 1-10 月，TOP50 房企新增土储价值同比-12.2%，头部央企投资规模领先，中海地产新增土储价值规模跃居榜首；地方国企中，建发房产和越秀地产等排名靠前。 1-10 月，TOP50 房企新增土储价值 10777 亿元，同比-12.2%，新增土储价值前三名房企为中海地产（1064 亿元）、华润置地（871 亿元）、保利发展（857 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 7929 万平，同比-11.7%，新增土储面积前三名房企为保利发展（612 万平）、华润置地（610 万平）、建发房产（555 万平）。 22 城已完成的各批次土拍溢价率整体呈趋势下滑，第二批次土拍溢价率略回升。 截至 23 年 10 月 31 日，22 城各批次已完成的土拍情况如下： 第一批次：累计成交总价 3689 亿元，整体溢价率约 7.0%，供应面积成交率 80.6%；第二批次：累计成交总价 3544 亿元，整体溢价率约 6.9%，供应面积成交率 77.3%；第三批次：累计成交总价 1277 亿元，整体溢价率 4.6%，供地面积成交率为 75.3%；第四批次：累计成交总价 500 亿元，整体溢价率 5.4%，供地面积成交率为 86.7%。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募 REIT 积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231102 10 月百强销售额同比-28.3％，销售边际改善幅度较小——房地产行业百强销售月报（2023 年 10 月） 20231006 1-8 月百城宅地成交建面同比-29％，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛——土地市场月度跟踪报告（2023 年 8 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-9 月百城土地供需同比延续下滑趋势 ................................................................................................... 3 1.2、1-9 月百城宅地供给与成交同比均下滑超 30% ....................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-9 月百城宅地成交均价累计同比+5.3% ............................................................................................... 8 2.2、 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ..................................................................................