房地产周报：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 2023 年 10 月 31 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：021-25102897 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 市场行情： 本周（10.23-10.27）A 股地产指数（申万房地产）涨幅 0.22%（上周-4.22%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅 1.99%（上周-4.29%）；H 股（10.23-10.27）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 1.11%（上周-4.60%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅 2.50%（上周-3.43%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 1.32%（上周-3.60%）。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现强于大盘。 行业基本面： 新房销售降幅收窄，二手房销售保持增长。从数据来看，27 城商品房累计销售面积（1.1~10.27）同比增长-2.7%，本月至今（10.1~10.27）同比下滑 8.3%，上月整月同比下滑 25.6%；其中一线城市(4 城)本月至今（10.1~10.27）同比下滑 4.6%、上月整月同比下滑 28.6%；二线城市(10 城)本月至今（10.1~10.27）同比下滑 5.4%、上月整月同比下滑 13.9%。12 城二手房成交面积（1.1~10.28）同比增长 20.1%，本月至今（10.1~10.28）同比增长 12.6%，上月整月同比下滑 7.0%；其中，一线城市(2 城)本月至今（10.1~10.28）同比增长 1.8%，上月整月同比增长 3.5%；二线城市(6 城)本月至今（10.1~10.28）同比增长10.1%，上月整月同比下滑 15.1%。 土地市场进一步下滑。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.10.22）成交土地建面同比下滑 26.1%，上周累计同比下滑 25.8%；本周 100 大中城市（10.16~10.22）土地成交溢价率 4.4%，上周 1.8%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023. 10.22）土地成交总价同比下滑 32.5%，上周累计同比下滑 33.1%。 内债融资弱势。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~10.29）累计同比下滑 15.0%，10 月（10.1~10.29）同比下滑 35.6%。 政府将推动新一轮“房改”。8 月 25 日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，该意见被称为新一轮“房改”。文件明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。8 月 28 日，广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。此外，杭州进一步调整优化住房公积金信贷政策，住房限购范围内首套房首付款比例不低于 25%，二套房首付款比例不低于 35%，非住房限购范围内首套房首付款比例不低于 20%。央行广西区分行对广西个人住房信贷政策进行积极调整，将全区首套住房贷款首付比例统一为 20%。 投资策略： 我们认为核心城市限购政策正迎来普遍放松，同时多主体供应、多渠道保障，租购并举的楼市新格局正在政策上逐渐完善。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报 20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 市场行情(2023.10.23~2023.10.27)...................................................................................................................................................... 4 1.1 本周 A 股及 H 股地产板块与大盘涨跌幅 ................................................................................................................................... 4 1.2 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘走势 ............................................................................................................................... 4 1.3 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘累计涨跌幅 ................................................................................................................... 5 1.4 本周 A 股及 H 股各板块涨跌幅 ................................................................................................................................................... 6 1.5 本周 A 股及 H 股地产板块公司涨跌幅榜 ................................................................................................................................... 6 2. 新房销售(截至 2023.10.27) ................................................................................................................................................................... 7 2.1 新房累计成交面积同比 ...................................