房地产行业点评：保障性住房拟实施封闭管理，房地产行业发展迎来新变化

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 保障性住房拟实施封闭管理，房地产行业发展迎来新变化 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2023 年 10 月 30 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(百万元) 13,131.85 行业流通市值(百万元) 5,885.28 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 11.2 1.5 1.7 2.1 2.7 7.3 6.6 5.4 4.1 买入 招商蛇口 11.2 0.4 1.1 1.3 1.7 27.4 10.6 8.6 6.7 买入 滨江集团 8.5 1.2 1.4 1.8 2.3 7.1 6.0 4.8 3.7 买入 万科 A 11.6 2.0 2.2 2.5 2.5 6.0 5.2 4.7 4.6 买入 华发股份 8.6 1.1 1.4 1.6 1.8 7.6 6.1 5.3 4.8 买入 备注：股价使用 2023 年 10 月 27 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  据新华社 8 月 25 日报道，国务院总理李强 8 月 25 日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。  保障性住房建设迎来新方向 据新华社 8 月 25 日报道，国务院总理李强 8 月 25 日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；新华社 9 月 4 日电，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开。近期，国务院对于房地产开发中保障性住房建设提出了一些新的构想，一部分市场解读为房地产行业发展的“新模式”。保障性住房建设此前一直存在， 此次文件及电话会议内容与以往不同的地方在于：一、明确保障房体系的运作原则，如实施主体、土地和资金来源、保障对象、管理方式等；二、提出严格封闭管理，可理解为将住房市场划分为保障房体系和商品房体系双轨制。  房地产行业发展或迎来“新模式” 此前各地保障性住房管理有差别，一些地方保障性住房允许持有一定年限后进入市场交易，保障性住房在全市场的供给在减少。新政策下的保障性住房实行封闭管理，不得上市交易，同时，商品房部分逐步放开限价和一些如容积率等相关的限制，让商品房回归市场。这样两个体系下均失去套利空间，住房回归居住属性，保障房低于市场的价格可以工薪阶层的购房压力，也充分打开商品房市场满足富裕阶层的高端住房需求。  或以超大特大城市为先行试点 从目的上看，保障性住房的建设本身是为了应对当前房地产市场的供需错配，因此在人口净流出，人均住房已经较为饱和的地区，保障性住房的推出并不急迫，当前，保障性住房主要适用于人口流入较大，需求旺盛，房价较高的一些超大特大城市。2022 年，常住人口在 300 万以上的城市共有 25 个，这些城市或先行作为试点。同时，保障性住房的推出也与城中村改造相辅相成，可以发现，这 25 个城市基本与城中村改造涉及到的超大特大城市重合，城中村改造的部分项目都有一定的比例配建保障性住房，二者共同构成房地产行业供给侧的优化。  投资建议：保障性住房的发展新方向有望让房地产市场进入双轨制，虽然当前楼市基本面在底部，但从近期一系列文件、会议及政策频率均可以看出，房地产行业在经济发展中的重要性，后续的跟进落实有望优化行业供需、提振行业信心、最终引导行业高质量发展。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、绿城中国。物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 保障性住房建设迎来新方向 据新华社 8 月 25 日报道，国务院总理李强 8 月 25 日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。“会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给”。 据新华社 9 月 4 日电，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，会议提出“保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形式，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要求实施严格封闭管理，不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效”。 近期，国务院对于房地产开发中保障性住房建设提出了一些新的构想，一部分市场解读为房地产行业发展的“新模式”。保障性住房建设此前一直存在， 此次文件及电话会议内容，与以往不同的地方在于：一、明确保障房体系的运作原则，如实施主体、土地和资金来源、保障对象、管理方式等；二、提出严格封闭管理，可理解为将住房市场划分为保障房体系和商品房体系双轨制。 房地产行业发展或迎来“新模式” 今年以来，房地产行业面临下行压力，自上而下也出台较多政策上的放松，除一二线核心城市外，大部分城区的限购限售均已解除，同时，按揭利率、首付比例等也相应下调，项目层面也有较多的购房优惠，但从数据上看，无论新房二手房均未有明显回暖趋势，结构上看，核心区域改善型产品销售较好，新盘供应较多且二手房同样挂牌较多的远郊区域去化较差，同时，成交主力也集中在低总价区域，这种需求端的分化背后反映的是供给端的错配。 此前，各地保障性住房管理口径不一，有些地方允许持有一定年限后进入市场交易，保障性住房在全市场的供给在减少。新政策下的保障性住房实行封闭管理，不得上市交易，同时，商品房部分逐步放开限价和一些如容积率等相关的限制，让商品房回归市场。这样两个体系下均失去套利空间，住房回归居住属性，保障房低