【银河地产】新城控股点评_收入同比增长，商业运营稳步向前_2023年三季报点评

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产开发 2023 年 10 月 28 日 [Table_Title] 收入同比增长，商业运营稳步向前 --2023 年三季报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年三季报，2023 年前三季度公司实现收入 712.80 亿元，同比增长 15.43%；归母净利润 24.78 亿元，同比下降 26.01%；基本每股收益1.10 元/股，同比下降 25.68%。 ⚫ 业绩同比下滑：2023 年前三季度，公司实现营业收入 712.80 亿元，同比增长15.43%，归母净利润实现 24.78 亿元，同比下降 26.01%。归母净利润下降主要受到如下原因影响：1）2023 年前三季度公司毛利率 18.25%，较去年同期下降3.04pct，这与行业整体毛利率下行的趋势一致；2）财务费用同比增长 39.75%，主要与年初至期末的利息费用资本化率减少导致利息费用增加有关；3）2023年前三季度公司公允价值变动净收益为 1.63 亿元，较去年同期 6.67 亿元下滑较多，主要由于投资性房地产公允价值变动较少；4）2023 年前三季度资产减值损失 19.72 亿元，主要由于公司谨慎计提存货跌价准备 18.05 亿元、计提坏账准备 1.67 亿元，资产减值准备减少公司归母净利润 13.95 亿元。由于合联营交付毛利率增加，2023 年前三季度公司投资净收益实现 11.11 亿元，较去年1.01 亿元增加较多。费用管控，2023 年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 3.81%、3.78%，分别较去年同期提高 0.03pct、下降 1.78pct，费用率合计下降 1.75pct。 ⚫ 开发业务销售同比下降：2023 年前三季度公司实现销售金额 601.93 亿元，同比下降 35.88%，销售面积 753.34 万方，同比下降 20.88%，对应销售均价7969 元/平米，同比下降 18.96%。分区域看，公司前三季度销售面积中，华东、华中、西部、华北、华南、西北和其他区域分别为 45.12%、20.19%、13.26%、9.83%、5.74%、5.12%、0.74%，其中江苏省、山东省销售面积占比分别达到26.77%、10.83%。2023 年 前 三季 度 共竣工 1180.86 万 方 ，较 去 年同 期增 长29.14%，随着四季度交付旺季的到来，我们认为全年竣工有望持续增长。 ⚫ 商业运营维持高出租率： 2023 年前三季度，公司商业运营业务收入为 81.31亿元，较去年同期增长 13.01%，前三季度运营收入占公司营业收入的 11.41%，占比维持在 10%以上。截至 2023 年 9 月末，公司出租物业数量共有 158 个，总建面 1473.16 万方，可供出租面积 893.28 万方，截至 2023 年 9 月末的平均出租率 96.04%，出租率维持高位。从区域分布看，江苏、浙江、安徽、山东四个省份的可出租面积合计占比 51.62%。从出租率看，仅吉林、内蒙古、重庆的截至 2023 年 9 月末的出租率不足 90%，其他省份的出租率均高于 90%，凸显公司优秀的商业运营能力。 ⚫ 严控杠杆维持绿档：根据我们的计算，截至 2023 年 9 月，公司在手现金 228.68亿元，现金短债比为 1.27 倍，保持流动性充足；截至 2023 年 9 月，剔除合同负债后的资产负债率 67.76%，净负债率 44.68%，严控杠杆，维持绿档。公司积极偿还债券，2023 年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券 35.81 亿元。2023 年 9 月，公司调整定增预案，计划募集资金 45 亿元（调整前计划募集资金 80 亿元），主要用于温州、东营、重庆等七个在建项目，我们认为定增募集资金有望补充公司资金，提高流动性。 [Table_StockCode] 新城控股(601155) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2023-10-27 股票代码 601155 A 股收盘价(元) 11.95 上证指数 3,017.78 总股本(万股) 225,562 实际流通A股(万股) 225,562 流通 A 股市值(亿元) 270 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】新城控股点评_销售业绩承压，商管稳健经营_2023 半年报点评 -40%-20%0%20%40%60%80%新城控股沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 ⚫ 投资建议：公司严控杠杆，保持资金流动性，维持绿档；开发业务销售同比下降，商业运营占比维持在 10%以上，重要性凸显。我们看好公司商业运营业务与开发双轮驱动的经营战略。维持公司 2023-2025 年归母净利润 41.30 亿元、49.50 亿元、51.54 亿元，EPS 为 1.83 元/股、2.19 元/股、2.29 元/股的预测，对应 PE 为 6.53X、5.45X、5.23X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司商业运营出租率不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 115456.68 118216.10 119457.37 120198.00 收入增长率% -31.37 2.39 1.05 0.62 归母净利润（百万元） 1393.83 4129.58 4949.92 5154.45 利润增速% -88.94 196.28 19.86 4.13 毛利率% 20.03 18.78 18.82 19.32 摊薄 EPS(元) 0.62 1.83 2.19 2.29 PE 19.34 6.53 5.45 5.23 PB 0.45 0.42 0.38 0.35 PS 0.23 0.23 0.23 0.22 资料来源：公司公告，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 [Table_ReportType] 公司点评/房地产 附录： （一）公司财务预测表 [Table_Money] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 303082.78 294721.47 281301.5