万科A(000002)2023年三季报点评：投资拿地质量提升，运营业务稳步增长

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 公司点评●房地产开发 2023 年 10 月 27 日 [Table_Title] 投资拿地质量提升，运营业务稳步增长 --2023 年三季报点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：公司发布 2023 年三季报，2023 年前三季度公司实现收入 2903.08 亿元，同比下降 14.03%；归母净利润 136.21 亿元，同比下降 20.31%；基本每股收益 1.16 元/股，同比下降 21.37%。 ⚫ 收入同比下滑：2023 年前三季度，公司实现营业收入 2903.08 亿元，同比下降 14.03%；归母净利润 136.21 亿元，同比下降 20.31%。归母净利润降幅大于营业收入增速，主要有如下原因：1）2023 年前三季度公司毛利率 17.58%，较去年同期下降 2.05pct，其中房地产开发税前毛利率为 18.5%，较去年同期下降 2.2pct、扣除营业税金及附加后的结算毛利率为 14.6%，较去年同期下降1.9pct；2）2023 年前三季度财务费用 27.66 亿元，较去年同期增长 130.46%，主要由于利息支出及汇兑损失增加；3）2023 年前三季度信用减值损失 3.63 亿元，较去年同期 3.23 亿元有所增加；4）由于资产处置收益减少，2023 年前三季度资产处置损益为-0.65 亿元，去年同期为 0.44 亿元。费用率方面，2023 年前三季度销售费用率、管理费用率分别为 2.54%、1.74%，分别较去年同期提高 0.22pct、下降 0.40pct，费用率合计下降 0.19pct。 ⚫ 开发业务投资质量提升：2023 年前三季度公司实现销售金额 2806.1 亿元，同比下降 10.8%，销售面积 1818.4 万方，同比下降 6.1%，对应销售均价 15431元/平米，同比下降 5.01%。2023 年前三季度公司累计新增 37 个开发项目，总建面 528.8 万方，权益建面 306.3 万方，对应权益比例 57.92%，地价总额 793.9亿元，对应楼面价为 15013 元/平米，前三季度投资力度为 28.29%，投资保持稳健。新增项目全部位于一、二线城市，其中全口径拿地金额超过 100 亿元的城市为上海、东莞，拿地项目质量高。截至 2023 年 9 月末，公司总土储 7455.6万方，旧改资源 373.9 万方，储备充足，可保障 2-3 年发展需要。2023 年前三季度，公司新开工及复工面积 1647.4 万方，竣工面积 1891.7 万方，分别占全年目标的 98.5%、58.6%。 ⚫ 运营业务稳步增长：1）2023 年前 9 月，公司实现物流仓储业务 29.8 亿元，同比增长 14.8%，其中高标库收入 17 亿元，同比增长 6.8%，冷链营业收入 12.8亿元，同比增长 27.6%；截至 2023 年 9 月末，公司物流仓储业务累计可租赁建面 989.9 万方，其中高标库可租赁面积 848.9 万方，稳定期出租率 85.3%，冷链可租赁建面 141 万方，稳定期使用率 76.5%。2）2023 年前 9 月，公司租赁住宅业务实现收入 25.3 亿元，同比增长 9.4%，截至 9 月末，公司共运营管理 22.9 万间租赁住房，开业 18 万间，出租率 94.4%。3）2023 年前 9 月，公司商业运营业务实现收入 65.8 亿元，同比增长 5.2%，其中印力管理的项目营业收入 41.8 亿元，同比增长 3.4%，前 3 季度印力管理的商业项目整体出租率95%；2023 年 10 月 26 日，万科旗下印力集团发起的印力 REIT 正式申报，成为首批申报消费基础设施 REITs 之一，底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州余杭区，是杭州城西单体总建面最大的 TOD 购物中心。 ⚫ 债务结构安全：截至 2023 年 9 月，公司在手现金 1036.8 亿元，现金短债比为 2.2 倍，现金充足；有息负债中 1 年内到期、1-3 年内到期和 3 年以上到期负债占比分别为 14.8%、53.0%、32.2%，债务结构健康。2023 年前 9 月境内 [Table_StockCode] 万科 A(000002) [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 [Table_Market] 市场数据 2023-10-27 股票代码 000002 A 股收盘价(元) 11.63 上证指数 3,017.78 总股本(万股) 1,193,071 实际流通A股(万股) 971,667 流通 A 股市值(亿元) 1,130 相对沪深 300 表现图 [Table_Chart] 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】万科 A 点评_投资聚焦核心城市，多元业务齐头并进_2023 半年报点评 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%万科A沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportTypeIndex] 公司点评/房地产 新增融资综合成本 3.64%，第三季度发行信用债综合融资成本 3.09%，融资成本维持低位。 ⚫ 投资建议：公司财务稳健，在手现金充足，债务结构安全；开发业务销售同比下滑，投资质量提升，前三季度新增项目全部位于一、二线城市，土储充足；运营业务多元发展，印力 REIT 正式申报，成为首批申报消费基础设施 REITs之一。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。我们维持公司 2023-2025 年归母净利润 231.22 亿元、234.76 亿元、243.79 亿元，EPS 为 1.94 元/股、1.97元/股、2.04 元/股的预测，对应 PE 为 6.00X、5.91X、5.69X，维持“推荐”评级。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险。 表1：主要财务指标预测 [Table_MainFinance] 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 503838.37 516434.33 552584.73 574688.12 收入增长率% 11.27 2.50 7.00 4.00 归母净利润（百万元） 22617.78 23121.51 23476.10 24378.80 利润增速% 0.42 2.23 1.53 3.85 毛利率% 19.55 18.85 18.01 17.81 摊薄 EPS(元) 1.90 1.94 1.97 2.04 PE 6.13 6.00 5.91 5.69 PB 0.57 0.53 0.49 0.45 PS 0.