房地产行业房产税：优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段

2018 年 03 月 20 日睿智投资 敬请参阅尾页之免责声明 中国房地产房产税 - 优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段 国外房地产税比较。香港和新加坡主要通过房地产交易环节的征税来调节房地产市场，尤其是针对外地买家征收高额印花税。而房产税的市场调节作用并不明显，这也与两地的低税环境有关。房产税一般作为财政收入的一个环节，但占比不高。港府 2018 财政收入预算中，一般差饷占全部财政收入 2.5%。新加坡政府 2018 财年预算中，财产税占政府收入约 6.1%。美日的房产税是基层地方政府的主要税收来源，用于居民所在区域的教育及公共服务的支出，体现了房产税的公益性。2015 财年，美国房产税占地方政府税收 72.1%，是第一大税收来源；而日本房产税占市町村级税收近 40%，是地方税收的第二大来源。 上海重庆房产税试点。2011 年 1 月 28 日起，上海、重庆两市开始对部分个人住房征收房产税。重庆偏重对高档房的征收，对外地炒房客从第二套房开始征税，税率为 0.5%-1.2%。上海则针对新增一般房地产，规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，而且按照人均面积做起征点考虑，根据房价高低税率分别暂定为 0.6%和 0.4%。总体而言，上海和重庆的房产税征收不仅有较大面积抵扣，且税率在大部分情况下低于1%。对首套刚需和一般改善型需求的影响并不大，主要是针对拥有多套住宅或拥有高端住宅的人群。 房产税时代即将到来。今年 3 月 5 日的《政府工作报告》中，李克强总理提出 2018 年将稳妥推进房地产税立法。财政部部长透露，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。中国的房地产税会从中国的国情出发来合理设计，参考国际上的制度共性，并给予特殊人群一定减免。 房产税 - 优化地方税收结构，但可能并非主要调控手段。对政府而言，房产税短期难以替代土地出让金对地方财政的支持，但长期看，由于土地出让的局限性，房产税势在必行。对于房价，目前的调控手段(包括四限、信贷政策等)已经足够有效，房产税的意义更多地在于建立房地产长效机制及优化税收结构。对房企业而言，相比较房产税，限价和预售证的取得更能直接影响销售业绩。 长线中国房地产市场受四限及房贷供应的影响。中国房屋销售金额在 2018 年1-2 月上升 15.3%至 12,454 亿元，较我们预期为优。不过最近政府提出房产税立法，再加上紧缩的房贷政策，我们对中国房地产市场的观点较为审慎及保守。中国房地产三大巨头(碧桂园、万科及恒大)现时股价已从高位回落 15-20%，短期内较难突破高位。3 月份内房公司公布 2017 年业绩，我们将重新检视业绩及前景，再检讨建议，寻找内房公司的 Alpha Plays。 估值表 资料来源：公司及招银国际研究预测招银国际研究部 行业研究 落后大市 文干森, CFA 电话：(852) 3900 0853 邮件：samsonman@cmbi.com.hk 黄程宇 电话：(852) 3761 8773 邮件：huangchengyu@cmbi.com.hk 开发投资完成额,同比 资料来源：Wind、招银国际研究 商品房销售额,同比 资料来源：Wind、招银国际研究 商品房销售面积,同比 资料来源：Wind、招银国际研究 05101520252012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-12%-40-200204060801002012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-12%-20-1001020304050602012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-12%收市价目标价市值市盈率每股资产公司代码(港元)(港元)评级(百万港元)16A17E18E(港元)折让华润置地110928.3532.45买入196,49210.19.88.946.3538.8%中国海外68827.7528.64买入304,0357.69.79.039.1129.0%中海宏洋814.296.8买入14,68610.95.06.311.2561.9%万科220233.430.53买入424,31914.710.99.443.6123.4%世茂8132215.27持有74,51412.39.48.517.83-23.4%碧桂园200716.212.15持有352,18626.114.411.715.19-6.6%雅居乐338315.0216.21买入58,83421.511.09.327.0244.4%合景泰富181312.5810.92买入39,6929.28.67.321.8442.4%龙湖96023.5518.4持有139,31012.611.810.921.11-11.6%禹洲地产16285.316.78买入22,2229.56.65.610.4349.1%龙光地产338012.2612.3买入67,32312.610.08.417.5630.2%平均13.49.78.725.2%2018 年 03 月 20 日 敬请参阅尾页之免责声明 2 目前很多人依然在混淆使用“房产税”和“房地产税”两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。在我们讨论即将推出的房地产税前，不妨先看看国外是如何征收房地产税的。 国外房地产税情况 日本 战后从 1950 年开始，日本经济从统治经济向市场经济过度。也在这一年，日本政府开始征收地方房产税。目前日本与房产相关的税收主要包括(1)不动产取得类课税、(2)不动产转让所得类课税和(3)不动产保有类课税。 交易环节 (1)土地和住宅的不动产取得税税率为 3%，非住宅类建筑取得税税率为 4%。但根据不动产的具体情况，可享有相应的不动产取得税减免。登记许可税的税率按不动产取得方式的不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为 2%，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。 (2)不动产转让税方面，保有 5 年以上的房地产转让收