房地产行业2019年2月投资策略：有信心，更要有耐心

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo]房地产 2019 年 2 月投资策略 超配 （维持评级） 2019 年 02 月 15 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业投资策略 有信心，更要有耐心  前两个月销售数据参考意义不大据咨询机构及公司公告数据，2019 年 1 月份的销售似乎比较平淡，很多房企的增速不如去年同期，甚至还有同比下降的情况。我们认为：受春节假期影响，2019年 1 月份实际销售天数要比 2018 年同期少 10 天以上，而且历年 1 月份的销售额很大一部分来自于上一年 12 月份的认购，本身也没有多大的参考意义。 历史经验表明，板块股价表现与前两个月销售数据的好坏没有关系历史经验表明，板块股价表现与前两个月销售数据的好坏没有关系，譬如：2012年前两个月新房销售额同比增速为-20.9%，申万房地产指数却上涨 16%，多数地产股在销售负增长情况下股价大涨；反观 2013 年、2018 年，前两个月大多房企在销售大幅增长的情况下，股价随后仍摆脱不了下跌态势。 后市若加大对地产股的配置，有望攻守兼备根据 2018 年 4 季度以来的政策趋势预判，2019 年房地产行业将迎来自 2016 年以来最宽松的政策窗口期；行业集中度有望继续提升，2019 年主流地产股合同销售额增长中枢有望达到 15%-20%，损益表口径的业绩锁定性处历史高位；PE估值整体上处在近五年的底部，已反映了对未来较悲观的预期。建议后市加大对地产股的配置：若房地产基本面超预期，将有利于 A 股市场的风险偏好继续上升，地产股有望随大盘水涨船高；若房地产基本面低于预期，A 股市场的风险偏好将下行，资金势必会偏好已反映了较悲观预期且低估值的地产股，并且房地产政策改善预期会进一步增强，地产股估值亦有望因政策预期改善而获得提升。 对于地产股，机构投资者当前需要更大的耐心2 月以来，在多种因素作用下，市场风险偏好大幅提升，新兴产业板块涨幅居前，甚至连业绩爆雷指数都获得了 13%的涨幅。A 股市场这种浪漫情绪和高风险偏好制约了长期故事不够大的地产股跑出相对收益。我们认为：如果这种浪漫情绪和高风险偏好能持续，地产股大概率后市亦有望拉升补涨，以新兴产业主导的美国为例，在过去 10 年的牛市中，开发商普特尔房屋的股价涨幅也达到了 372%，跑赢大盘 239 个百分点；若这种浪漫情绪和高风险偏好不能持续，低估值的地产股将有望重新跑出相对收益。对于地产股，机构投资者当前需要更大的耐心。 维持行业“超配”评级及“买入”优势地产股的建议综上所述，我们维持行业“超配”评级及对新城控股、旭辉、中南建设、宝龙、万科、荣盛发展、龙光、招商蛇口、阳光城、华夏幸福、保利、华润置地、碧桂园、合景泰富、蓝光发展、世联行、恒大、华侨城 A 等品种的“买入”评级。 风险市场的风险及研究框架的风险。重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （百万元） 2018E 2019E 2018E 2019E 601155.SH 新城控股 买入 30.47 68,762 4.21 5.5 7.2 5.5 000961.SZ 中南建设 买入 7.12 26,414 0.55 0.96 12.9 7.4 0884.HK 旭辉控股集团 买入 4.35 38,504 0.7 0.87 6.2 5.0 002146.SZ 荣盛发展 买入 9.28 40,351 1.76 2.20 5.3 4.2 600340.SH 华夏幸福 买入 29.41 88,326 3.80 4.83 7.7 6.1 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测（注：涉及金额均以人民币计价） 相关研究报告： 《房地产 2018年业绩预览及 2019年业绩前瞻专题研究：净利润增长确定性仍较高》 ——2019-02-12 《统计局 2018 年 1-12 月房地产数据点评：销售面积下滑将制约投资及产业链，2019 年将迎来 近 四 年 最 宽 松 的 政 策 窗 口 期 》 — —2019-01-23 《对中央经济工作会议房地产表述的点评：预计 2019 年政策改善，舆论偏友好》 ——2018-12-24 《房地产行业 2019 年投资策略：周期的力量，政策的曙光》 ——2018-12-17 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人：陈曦 E-MAIL： chenxi4@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.60.70.80.91.01.1F/18A/18J/18A/18O/18D/18房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 前两个月销售数据参考意义不大 .................................................................................. 3 历史经验表明，板块股价表现与前两个月销售数据的好坏没有关系 ............................ 3 后市若加大对地产股的配置，有望攻守兼备 ................................................................ 4 预计 2019 年政策面春风化雨 ............................................................................... 4 行业基本面先下后稳 ............................................................................................ 5 2019 年集中度继续提升，预计主流地产股销售额增长中枢为 15%-20% ............. 6 优势地产股业绩锁定性处在历史高位 ................................................................... 7 PE 估值整体上处在近五年的底部，已反映了对未来较悲观的预期 ...................... 8 建议后市加大对地产股的配置 .............................................................................. 9 对于地产股，机构投资者当前需要更大的耐心 ............................................................. 9 维持