房地产行业深度研究：如何看待当前的地产股机遇，更高频的周期，更积极的机遇

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告行业研究/深度研究 2019年02月13日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 高基数下增速回落，全年成长韧性犹存》2019.02 2《中南建设(000961,买入): 进入成长新轨道，激励加持不停步》2019.01 3《荣盛发展(002146,买入): 首入千亿阵营，保持高效成长》2019.01 资料来源：Wind 更高频的周期，更积极的机遇 如何看待当前的地产股机遇核心观点 我们认为在行业整体政策见顶、结构全面分化的周期，不用太过于关注景气度下行对头部企业销售和业绩的影响。我们在当前位置上看好一二线房企估值修复，且随着龙头房企估值的提升，行情会逐步向高成长低估值的二线房企转移。 分化的政策、市场、资金促成当前不一样的周期 2019 年 1 月重点城市和重点房企销售增速差强人意，市场对房地产行业普遍存在争议，一方面认可当前板块低估值，但同时也担心需求回落超预期导致后续企业盈利回落。但是我们认为这轮地产周期与历轮周期相比核心差异在于前几轮周期房地产行业波动的一致性较强，而新一轮周期在行业政策、城市结构、房企融资等多个层面都出现了明显的分化。其中各地政策严控和宽松并存，地方政策的错配带来城市结构的周期波动，房企融资集中度和信用利差持续提升扩大，而这种分化也将导致房企投资节奏的变化乃至地产股投资节奏的变化。 分化的周期带来行业和房企结构性机会 多层面的分化使得市场参与者很难再像过去以管窥豹，而是需要多层次、多频度地观察周期的发展：1、对于行业而言，2019 年全国销售景气下滑在所难免，但是部分城市会出现结构性修复的机会。2、对于房企而言，可能周期不是变长，反而是变得更加高频，机制更加灵活而且融资更加顺畅的头部房企能够更加从容地把握融资和高周转的机会。核心一二线城市的景气修复，以及去杠杆节奏放缓下头部房企对融资优势的把握值得关注。 房地产板块积极因素持续兑现 我们在 2018 年二季度提出“不再悲观”，强调流动性和监管环境的边际改善是催化剂，并提出这轮板块修复的周期可能不会像 2014 年那样波澜壮阔，会在循序中前行。我们认为随着流动性继续宽松以及房贷利率拐点向下，将有利于一二线城市需求的结构性改善。此外随着地方政策定调“因城施策”和“以稳为主”，未来有希望看到更多的城市在需求层面的政策适时做出调整。 头部房企 2019 年销售和业绩稳定性依然较高 1 月份销售由于季度特点以及不同房企的推盘节奏以及基数效应，增速变化不能全然反映全年的趋势。我们在 1 月份重点跟踪了全国近 20 家重点房企，我们预期这些重点房企销售金额加权平均增速依然能保持在 12%以上。从业绩来看，地产企业的利润调整能力意味着 2019 年有了更高的保障，我们跟踪的重点房企 2019 预测 PE 平均在 6.0 倍，处于历史最低水平。考虑业绩增长，我们预计 2019 年平均股息率能达到 3.9%。此外政策放松预期的提升以及增量资金的流入预期对当前房地产板块估值形成支撑。 风险提示：需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超出预期；部分房企存在资金链风险；若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。 (34)(24)(15)(5)518/0218/0418/0618/0818/1018/12(%)房地产沪深300一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/深度研究 | 2019 年 02 月 13 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 分化的政策、市场、资金促成当前不一样的周期 .............................................................. 4 地方政策的分化 ......................................................................................................... 4 城市结构的分化 ......................................................................................................... 5 房企资金的分化 ......................................................................................................... 7 分化的周期带来行业和房企结构性机会 ............................................................................ 8 关注核心一二线城市的景气修复 ............................................................................... 8 去杠杆节奏放缓下头部房企正在把握融资优势 .......................................................... 9 房地产板块积极因素持续兑现 ......................................................................................... 11 头部房企 2019 年销售和业绩稳定性依然较高 ................................................................ 14 更高频的周期，看好一二线房企估值修复 ....................................................................... 17 图表目录 图表 1： 43 城一手房成交月度环比及同比均负增长 ........................................................ 4 图表 2： 百强房企销售面积及金额增速双双放缓 ............................................................. 4 图表 3： 行业调控政策在地方层面趋于分化 .................................................................... 4 图表 4： 2019 年以来多地提及“一城一策” .................................................................. 5 图表 5： 40