房地产行业跟踪报告：融资趋松，回款挑战

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 融资趋松，回款挑战 房地产行业跟踪报告｜2019.2.14 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席地产分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 2019 年的房地产市场销售低位起步，尤其三四线城市销售情势很差。按揭贷款利率温和下降，只能推动少数城市市场复苏。不过，流动性充裕的确使开发企业融资趋松，压低很多地产公司估值的资产负债表顾虑大大下降。我们推荐地产蓝筹，重点推荐招商蛇口等高确定性投资机会。 ▍2019 年，楼市从低位起步。受去化不佳和春节靠前的双重因素影响，2019 年 1月主流开发企业销售额同比下降 13%，销售面积同比下降 19%。25 个城市网签销售面积同比下降 8.1%，其中三线城市下降最多。 ▍地产企业融资预计将趋松。2019 年初，社会流动性状况有所改善。客观上，地产企业所能获得的资金支持也随之增加。我们预计，企业融资环境改善仍将继续，信用利差有望收窄。 ▍被资产负债表问题困扰的低估值地产公司面临重估机会。当前地产板块估值较低，但这种低估值也是事出有因。在基本面方面，主要是企业融资能力不足，短期债务偿付压力加大，导致投资者担心企业持续性问题。随着融资趋松，投资者对资产负债表担心缓解，客观上高杠杆，低估值的地产企业，有估值修复的机会。 ▍风险提示：销售压力加大的风险不可忽视。尤其是在三四线布局较多，且集中在2017 年后大规模拿地（从而使得地价过高）的企业，风险尤大。 ▍看好地产蓝筹。我们认为，融资趋松背景下，低估值地产股反弹仍值得期待。我们建议投资者优先配置布局核心城市的公司；优先配置有不少存量资源可供随时处置增加销售额的公司；优先配置单盘规模不大，去化可能性更高的公司。我们推荐招商蛇口，华夏幸福，中南建设，万科 A，龙湖集团，中国金茂等。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS（元） PE（倍） （元） （元） 17A 18E 19E 20E 17A 18E 19E 20E 金地集团 买入 11.17 12.43 1.52 1.64 1.73 1.86 7.3 6.8 6.5 6.0 万科 A 买入 27.77 35.74 2.54 3.1 3.62 4.05 10.9 9.0 7.7 6.9 招商蛇口 买入 19.89 33.38 1.55 1.96 2.57 3.01 12.8 10.1 7.7 6.6 新城控股 买入 30.23 46.87 2.67 3.68 4.63 5.16 11.3 8.2 6.5 5.9 龙湖集团 买入 21.42 20.93 1.65 2.06 2.67 3.42 13.0 10.4 8.0 6.3 新 城 发 展 控股 买入 5.85 7.44 0.52 0.92 1.25 1.49 11.3 6.4 4.7 3.9 中南建设 买入 6.98 14.64 0.16 0.56 0.83 1.16 43.6 12.5 8.4 6.0 华夏幸福 买入 29.59 26.51 2.97 4.03 5.09 6.24 10.0 7.3 5.8 4.7 中国金茂 买入 3.48 7.67 0.34 0.49 0.58 0.6 10.2 7.1 6.0 5.8 光大嘉宝 买入 6.93 0.47 0.73 0.73 0.85 0.98 9.5 9.5 8.2 7.1 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 2 月 13 日收盘价，港元已换算人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 19438175/36139/20190214 13:51 房地产行业跟踪报告｜2019.2.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 融资走向宽松，销售极具挑战 ........................................................................................... 1 2019，楼市低位起步 ......................................................................................................... 1 大河有水小河满——融资预计趋松 .................................................................................... 3 融资宽松带来的投资机会 .................................................................................................. 4 市场更能容纳蓝筹房地产企业的融资需求 ......................................................................... 4 资产负债表困扰的地产企业重估机会 ................................................................................ 5 尚有加杠杆空间的企业拿地窗口 ....................................................................................... 6 风险提示：销售压力不容忽视 ........................................................................................... 6 看好地产蓝筹 .................................................................................................................... 8 招商蛇口——公司业绩稳健增长，回购彰显公司信心 ....................................................... 8 华夏幸福——布局区域或迎机遇，平安助力迈向一线蓝筹 ............................................... 9 中南建设——管理红利释放，业绩高速增长 ................................................................... 10 19438175/36139/20190214 13:51 房地产行业跟踪报告｜2019.2.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1：2019 年 1 月中国主流开发企业销售金额（横轴）及同比（纵轴） 单位：亿元 .... 1 图 2：链家在 25 个大城市的成交量触底反弹 ........................