2023年9月房地产行业运行情况报告：9月楼市出现积极变化市场信心仍需政策呵护

19 月楼市出现积极变化 市场信心仍需政策呵护——2023 年 9 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：在购房政策持续放宽背景下，9 月楼市出现积极信号，全国商品房销售面积、销售额环比分别增长 47.0%和 41.6%，同比降幅也有所收窄，但绝对水平依然处于历史低位，销售端压力不容小觑。我们认为，政策刺激对 9 月销量回升具有积极影响，但开发商降价促销、客户加速落单等因素也对销量回升起到关键作用，后续楼市能否延续回暖趋势还有赖政策持续呵护；价格方面，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格均表现出企稳迹象，尤其是二手住宅价格环比止跌回升，但二三线城市价格延续下跌趋势。整体来看，市场情绪还未得到根本性的扭转。投资端：9 月房地产开发投资完成额同比降幅仍在扩大，表明当前房企资金面仍然紧张；房企开工意愿有所好转，新开工面积和施工面积降幅较上月有明显收窄，竣工面积增速保持在双位数水平；土地市场方面，供需关系有所改善，多城放宽地价上限，市场作出积极解读。政策端：9 月以来，一二线城市积极跟进政策调整，重点在放宽限购、“仍房不认贷”、降低首付比和贷款利率等方面作出调整。我们认为，当前市场情绪仍然脆弱，接下来，为进一步引导楼市回暖和市场预期的扭转，需要政策持续跟进。近期，一直以经营风险稳健著称，在业界口碑良好的金地集团，因董事长凌克辞职一事遭遇市场股债双杀。当前金地主要财务指标尚可，高管人事变动仍引发市场震动，我们认为核心原因在于，房地产市场销售需求回暖基础仍不稳固制约市场信心恢复；同时，上一阶段碧桂园、远洋等头部房企信用坍塌对市场信心的打击尚未消弭，碧桂园服务股权捐赠事件、恒大等房企高管被带走调查等事件，也进一步打击了脆弱的市场信心。在此背景下，民营房企信用风险仍处于高位紧绷状态，当务之急仍是引导房地产行业的平稳发展和市场预期的回归。报告正文：一、销售端：在购房政策持续放宽背景下，9 月楼市出现积极信号，全国商品房销售面积、销售额环比分别增长 47.0%和 41.6%，同比降幅也有所收窄，但绝对水平依然处于历史低位，销售端压力不容小觑。我们认为，政策刺激对 9 月销量回升具有积极影响，但开发商降价促销、客户加速落单等因素也2对销量回升起到关键作用，后续楼市能否延续回暖趋势还有赖政策持续呵护；价格方面，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格均表现出企稳迹象，尤其是二手住宅价格环比止跌回升，但二三线城市价格延续下跌趋势。整体来看，市场情绪还未得到根本性的扭转。1.销售情况9 月出现积极信号，但销售端仍面临较大压力。1-9 月全国商品房销售面积、销售额分别为 84806.0万平方米和 89070.0 亿元，同比分别下降 7.5%和 4.6%，较 1-8 月降幅分别扩大 0.4 个百分点和 1.4 个百分点。从单月数据来看，9 月全国商品房销售面积、销售额分别为 10857.4 万平方米和 10912.1 亿元，环比分别增长 47.0%和 41.6%，9 月销量出现企稳回升；但同比分别下降 10.1%和 13.6%，绝对水平仍处历史低位，销售端仍面临较大回暖压力。整体来看，“认房不认贷”“调整优化差别化住房信贷政策”“降低存量首套住房贷款利率”等政策出台引起了市场的连锁反应，9 月楼市出现起色。我们也关注到，9 月全国商品房销售均价环比下跌 3.7%，表明销量增加与开放商降价促销、以价换量也有一定关联；另外，政策加码促进购房客户的加速落单，也是导致短期内销量回升的原因之一。图表 1： 2021 年-2023 年 9 月全国商品房销售面积及同比变化情况数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现9 月，70 城新建商品住宅价格环比下跌城市数量持续增加，价格整体维持下跌态势。70 大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的 17 个减少至 15 个，环比下跌城市数量由 52 个增至 54 个。具体看，39 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 0.57%，跌幅较 8 月扩大 0.02 个百分点；环比下跌 0.30%，跌幅较 8 月扩大 0.01 个百分点。分城市能级看，一线城市价格环比持平，下跌趋势中断；二三线城市环比均下跌 0.3%，其中二线城市跌幅较上月扩大 0.1 个百分点，三线城市跌幅较上月缩小 0.1 个百分点。图表 2-3：2021 年-2023 年 9 月 70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理二手住宅价格延续下跌趋势，跌幅与上月持平。9 月二手住宅价格环比下跌城市数量为 65 个，价格环比上涨城市较上月增加 1 城至 4 城。具体看，9 月 70 城二手住宅价格同比下跌 3.25%，已连续下跌 20 个月，跌幅较上月扩大 0.07 个百分点；70 城二手住宅价格环比下跌 0.48%，跌幅较上月持平。各能级城市表现分化，一线城市价格企稳回升，环比上涨 0.2%；二三线城市环比均下跌 0.5%，其中二线城市跌幅较上月持平，三线城市跌幅较上月扩大 0.1 个百分点。整体来看，一线城市新建商品住宅价格与二手住宅价格均出现企稳迹象，或与一线城市购房政策出现“质变”对需求产生较大刺激有关，9 月北京、上海和广州日均商品房成交套数（仅住宅）环比分别出现 9.8%、47.7%和 65.1%的增长，仅深圳无明显变化；二三线城市政策更多体现为“量变”，且部分开发商采用以价换量的营销策略，对二三线城市价格下跌趋势也产生一定影响。图表 4-5：2021 年-2023 年 9 月 70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）4数据来源：iFind，东方金诚整理二、投资端：9 月房地产开发投资完成额同比降幅仍在扩大，表明当前房企资金面仍然紧张；房企开工意愿有所好转，新开工面积和施工面积降幅较上月有明显收窄，竣工面积增速保持在双位数水平；土地市场方面，供需关系有所改善，多城放宽地价上限，市场作出积极解读。9 月房地产开发投资完成额同比仍为双位数的大幅负增。当月房地产开发投资完成额为 10369.0亿元，较上月增加 1186.2 亿元，但同比下降 11.3%，降幅较上月扩大 0.3 个百分点；1-9 月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大至 9.1%，较 1-8 月扩大 0.3 个百分点。整体来看，在政策和销量的双重驱动下，房企的投资意愿有所好转，但由于市场情绪未得到根本性的扭转，整体投资水平仍维持低位。图表 6：2021 年至 2023 年 9 月全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.开工情况59 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为 8231.9 万平方米和 9272.8 万平方米，同比分别下降14.6%和 7.1%，降幅较上月分别收窄 8.9 个百分点和 25.7 个百分点。政策加码、销量回升，对于房企开工意愿提升形成利好；竣工方面仍延续稳步推进的态势，当月全国房地产竣工面积为 4978.9 万平方米，同比增长 25.3%，增速较上月扩大 14.8 个百分点。图表 7：2021 年-2023 年 9 月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方