房地产开发行业2023W42：本周新房成交同比-14.2%，9月核心城市房价率先企稳

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2023 年 10 月 22 日 房地产开发 2023W42：本周新房成交同比-14.2%，9 月核心城市房价率先企稳 核心城市房价率先企稳，北京上海新房及二手房房价环比均上涨。据国家统计局，9 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比-0.6%，跌幅较上月持平。分城市看，一线城市环比持平；二线城市环比-0.3%；三线城市环比-0.3%。二手房方面，9 月一线城市二手房价格环比+0.2%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.5%。整体看，新房二手房成交价格延续此前低迷表现，但核心城市房价相对坚挺，特别是本月北京新房价格环比由负转正、上海二手房价格环比也由负转正。相较之下，部分低能级城市价格跌幅仍在扩大。 杭州限购政策迎来重大调整，市场回暖需政策持续加码落地。本周杭州（1）取消五区限购措施，目前杭州仅核心四区执行限购；（2）非杭州户籍有一个月社保或纳税记录即可在限购区域购买一套房产；（3）限购区与非限购区分开认房。我们认为，考虑到杭州房地产市场的体量及质量，虽然此次政策依然有所保留，但政策起到的效果可能较其余二线城市更明显。一方面鼓励本地有房家庭跨区买房、另一方面也解除了对省内周边城市多年购房的限制，整体政策力度是比较强的。杭州政策的松绑也代表着核心二线地产政策已经基本放松到位，后续静待一线城市的放松。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.2%，落后沪深 300 指数 0.06 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 20 名。本周上涨个股共 26 支，较上周增长 9 支，下跌股数为 94 支。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 255.4 万平方米，环比下降 0.8%，同比下降 14.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 66.6 万方，环比10.4%，同比-14.8%；样本二线城市为 148.7 万方，环比-3.3%，同比-9.3%；样本三线城市为 40.1 万方，环比-7.7%，同比-27.9%。从今年累计42 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 11344.6 万方，同比-8.0%；一线城市为 2697.0 万方，同比 1.9%；二线城市为 6397.6 万方，同比-10.1%；三线城市为 2250.1 万方，同比-12.5%。 二手房：本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 119.3 万方，环比下降5.3%，同比增长 13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.0 万方，环比-11.5%；样本二线城市为 57.7 万方，环比-3.9%；样本三线城市为 28.6 万方，环比-0.1%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（10.16-10.22）共发行房企信用债 13只，环比增加 4 只；发行规模共计 76.60 亿元，环比增加 12.4 亿元，总偿还量 65.91 亿元，环比减少 86.75 亿元，净融资额为 10.69 亿元，环比增加99.15 亿元。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美 2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-9 月统计局数据点评: 投资、销售同比跌幅继续扩大，新开工、施工持续承压》2023-10-19 2、《房地产开发：2023W41：本周新房成交同比-16.9%，9 月新增居民中长期贷款明显回升》2023-10-15 3、《房地产开发：2023W40：国庆假期新房网签表现平淡，市场回暖仍需政策加码及落地》2023-10-08 -32%-16%0%16%32%2022-102023-022023-062023-10房地产开发沪深300 2023 年 10 月 22 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.核心城市房价率先企稳，杭州限购政策迎来重大调整 ............................................................................................. 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况