统计局9月房地产数据点评：基本面拐点尚未出现，但Q4数据与政策共振可期

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年10月20日超 配1统计局 9 月房地产数据点评基本面拐点尚未出现，但 Q4 数据与政策共振可期 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年 1-9 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-9 月，商品房销售额 89070 亿元，同比下降4.6%；商品房销售面积 84806 万平方米，同比下降 7.5%；房地产开发投资 87269 亿元，同比下降 9.1%；房屋新开工面积 72123 万平方米，同比下降 23.4%；房屋竣工面积 48705 万平方米，同比增长 19.8%。国信地产观点：1）商品房销售单月降幅收窄但累计降幅持续扩大，考虑政策和基数双重支撑，Q4 同比将明显提振。2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均持续扩大，房企资金压力仍较大。3）新开工降幅略有收窄，竣工表现依旧强劲。4）投资建议：9 月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022 年四季度基数在剔除季节效应之后是 3 年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在 Q4 将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。个股选择上，布局高线城市、拿地充足是核心标准，城改是加分项，核心推荐：贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售单月降幅收窄但累计降幅持续扩大，考虑政策和基数双重支撑，Q4 同比将明显提振2023 年 1-9 月，商品房销售额 89070 亿元，同比-4.6%，降幅较 1-8 月扩大了 1.4 个百分点；商品房销售面积为 84806 万㎡，同比-7.5%，降幅较 1-8 月扩大了 0.4 个百分点。2023 年 9 月单月，商品房销售额 10912亿元，环比+42%，同比-14%，降幅较 8 月收窄了 3 个百分点；销售面积 10857 万㎡，环比+47%，同比-10%，降幅较 8 月收窄了 2 个百分点；销售均价为 10050 元/㎡，环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。虽然 9 月出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。鉴于当前销售依旧低迷而高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望进一步放松，叠加低基数效应，我们认为 Q4 销售同比将明显提振。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房地产开发投资和房企到位资金降幅均持续扩大，房企资金压力仍较大2023 年 1-9 月，房地产开发投资 87269 亿元，同比-9.1%，降幅较 1-8 月扩大 0.3 个百分点；房企到位资金 98067 亿元，同比-13.5%，降幅较 1-8 月扩大 0.6 个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。 新开工降幅略有收窄，竣工表现依旧强劲2023 年 1-9 月，房屋新开工面积 72123 万㎡，同比-23.4%，降幅较 1-8 月收窄 1.0 个百分点，略有改善；竣工面积 48705 万㎡，同比+19.8%，较 1-8 月提升 0.6 个百分点，表现依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：房地产开发投资累计同比图6：房地产开发企业到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图7：国内贷款占比 vs 销售回款占比图8：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：新开工面积累计同比图10：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4 投资建议：9 月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是 3 年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在 Q4 将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。在个股选择上，布局高线城市、拿地充足是核心标准，城改是加分项，核心推荐：贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展。 风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《2023 年 9 月房地产数据点评-“金九”成色不足，期待更重磅政策》 ——2023-10-10《房地产行业专题-长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析》 ——2023-09-25《房地产行业 2023 年四季度投资策略暨中报总结-曙光已现，把握基本面修复与政策共振行情》 ——2023-09-19《统计局 8 月房地产数据点评-基本面延续弱势，但后续改善可期》 ——2023-09-18《2023 年 8 月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现，政策支持下回暖可期》 ——2023-09-04证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 到 12 个月内公司股价（或行业指数）