房地产行业动态报告：2018年房地产投资销售保持高位运行

请务必阅读正文后的声明及说明[Table_MainInfo][Table_Title]证券研究报告 / 行业动态报告 2018 年房地产投资销售保持高位运行 报告摘要： [Table_Summary]房地产投资增速具备韧性，新开工增速维持高位。2018 年，全国房地产开发投资约 12 万亿，同比增长 9.5%，增速回落 0.2pct；累计新开工面积 20.93 亿平米，增长 17.2%，增速提高 0.4pct；全年竣工面积9.36 亿平米，同比降低 7.8%，降幅较 1-11 月大幅收窄 4.5pct。竣工数据虽大幅回暖，但依旧与新开工、施工数据背离。我们认为受土地市场降温、销售下行的影响，2019 年新开工数据将逐步走弱；而 18 年维持高位的新开工数据将带动 2019 年施工面积的增长，最终拉动房地产投资额保持正增长。 2018 年全年销售面积破 17 亿平米，维持正增长。2018 年，全国商品房销售面积 17.17 亿平米，同比增长 1.3%，增速较 2017 年回落 6.4 个百分点；商品房销售额约 15 万亿，全年同比增长 12.2%。受益于重点城市市场回暖以及房企年底冲击销售规模，12 月单月销售面积由负转正，为 2.3 亿平米，同比增长 0.9%。我们认为单月的销售回暖不改 2019年全年销售下行的趋势。 土地市场降温态势延续，全国成交创新高。2018 年，房企购臵土地面积 2.91 亿平米，同比增长 14.20%，增速回落 0.1pct；土地成交价款16102 亿元，同比增长 18%，回落 2.2pct。土地购臵面积、成交价款增速自去年三季度出现拐点，我们认为受销售下行及 2018 年高基数的影响，2019 年土地购臵面积、成交价款增速将持续下滑。 开发到位资金具备韧性，按揭利率持续下行。2018 年，房地产开发企业到位资金 16.6 万亿元，同比增长 6.4%，回落 1.2pct，当月增速转负，为-4.1%。其中定金及预收款到位 55418 亿元，同比增长 13.8%，增速回落 1.9pct，国内贷款 24005 亿元，下降 4.9%，降幅扩大 1.2 个百分点。 推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股、金地集团华侨城 A、华夏幸福； 销售高增长、业绩弹性大的二线或区域性龙头房企：荣盛发展、中南建设、蓝光发展、阳光城。 风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 万科 A 25.65 2.54 3.17 4.01 10.10 8.09 6.40 买入 荣盛发展 8.35 1.32 1.73 2.17 6.33 4.83 3.85 买入 中南建设 5.84 0.16 0.59 1.08 36.50 9.90 5.41 买入 金地集团 9.96 1.52 2.09 2.57 6.55 4.77 3.88 买入 招商蛇口 18.38 1.55 1.96 2.32 11.86 9.38 7.92 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote]历史收益率曲线 -46%-37%-28%-19%-10%-1%2018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/12房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%） 1M3M 12M 绝对收益 1.64% 11.75% -35.73% 相对收益 -3.52% 10.14% -10.07% [Table_IndustryMarket]行业数据 成分股数量（只） 161 总市值（亿） 20970 流通市值（亿） 17726 市盈率（倍） 9.28 市净率（倍） 1.58 成分股总营收（亿） 19234 成分股总净利润（亿） 1911 成分股资产负债率（%） 78.02 [Table_Report]相关报告 《东北证券房地产行业周报：行业龙头业绩稳健增长，配臵价值凸显》 2019-01-21 《东北证券房地产周报：广州放宽人才落户政策，房贷利率回落》 2019-01-14 《东北证券房地产周报：全面降准带来行业资金面改善》 2019-01-07 [Table_Author]证券分析师：高建 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 联系人：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 021-20363213 shenly@nesc.cn /房地产 发布时间：2019-01-22 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 14 [Table_PageTop]行业动态报告 目 录 1. 房地产投资具备韧性，2019 年有望保持增长 ...................................... 3 2. 竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位 ............................ 4 3. 土地市场降温趋势未变，全年成交量创新高 ....................................... 6 4. 全年销售面积保持正增长，重点城市市场有所回暖 ............................ 7 5. 开发到位资金单月增速转负，房贷利率延续宽松态势 ...................... 106. 投资建议 ............................................................................................. 12 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 14 [Table_PageTop] 行业动态报告 1. 房地产投资具备韧性，2019 年有望保持增长 2018 年全年，全国房地产开发投资 120264 亿元，同比增长 9.5%，增速较 1-11 月回落 0.2pct，与 2017 年全年增速相比提高 2.5 个百分点，下半年以来由于市场景气度下降，开发投资完成额累计增速有所下降，但依然保持韧性；全年开发投资额中住宅投资为 85192 亿元，占比 70.8%，比例稳定。 截止至 2018 年 11 月，剔除土地购臵费用房地产开发投资完成额累计同比-3.73%，可以看到随着施工面积同比增速的提高，剔除土地购臵费后的开发投资完成额增速也有所回暖。由于 2018 年全年新开工面积保持较高增速，我们预计 2019 年施工面积将保持增长并带动房地产开发投资额的增长，但受降温的土地市场的拖累，最终有望保持