房地产行业Q3土地市场总结：土地供应成交处在低位，静待政策生效重塑信心

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 土地供应成交处在低位，静待政策生效重塑信心 -房地产行业 Q3 土地市场总结 房地产 证券研究报告/行业季度报告 2023 年 10 月 14 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(百万元) 13,215.22 行业流通市值(百万元) 6,162.32 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 12.5 2.3 1.5 1.7 2.1 5.4 8.1 7.3 6.0 买入 招商蛇口 12.2 1.2 0.4 1.1 1.3 10.5 29.8 11.5 9.3 买入 滨江集团 9.1 1.0 1.1 1.4 1.8 9.4 8.0 6.4 5.2 买入 万科 A 12.6 1.9 2.0 2.2 2.5 6.5 6.5 5.6 5.1 买入 华发股份 9.0 1.3 1.1 1.4 1.6 6.7 8.0 6.4 5.6 买入 备注：股价使用 2023 年 10 月 13 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  2023Q3 全国土地供应及成交情况 土地供给方面，2022 年全国供给土地规划建面 49.9 亿方，同比增速为-13%；2023 年Q1-Q3 分别为 7.52 亿方、9.43 亿方、6.75 亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。 土地出让金方面，2022 年全国供土地出让金 5.5 万亿，同比增速为-24%；2023 年 Q1-Q3 分别为 0.55 万亿、1.02 万亿、0.91 万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。 溢价率方面，2023Q3 一线城市溢价率较 Q2 有所下行，4-6 月月均在 7%以上，而 7-9月没有月份超过 7%，二线城市 4-6 月月均溢价率在 4.5%附近，7-9 月基本在 4%以下，三四线城市 6 月溢价率达到过 6%，随后持续下行至 8 月和 9 月只有 4%不到。分区域来看，2023Q3 长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域。 流拍率方面，2023Q3 全国流拍率整体平稳，7-9 月流拍率基本维持在 8-10%附近。整体来看，2023 年 1-9 月土地市场在 3-5 月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降，但转入三季度后，随着楼市冷却，土地市场进入淡季，流拍率随着上升，目前依旧弱势。  高总价及高溢价率地块的城市分析 2023 年 Q3 高总价地块数共有 11 宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023 年 Q3 总价超过 50 亿元的地块北京有 3 块、上海有 3 块、广州 2 块、厦门 1块、深圳 1 块、杭州 1 块。 城市数量来看，2023 年 9 月，全口径土地溢价率超过 20%的城市数量为 22 个（7 月、8 月分别为 12、10 城）；溢价率超过 30%的城市数 9 城（7 月、8 月分别为 9、4 城）。住宅口径 9 月单月溢价率超过 20%的城市数为 15 城（7 月、8 月分别为 9、9 城），溢价率超过 30%的城市数为 12 城（7 月、8 月分别为 8、3 城）。 2023 年有 4 个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津 2023 年至今土地出让同比增幅均超 130%，黑龙江、宁夏、吉林同比增速分别为 13.99%、12.76%、0.70%。从绝对数值来看，浙江、江苏和广东的累计土地出让金排名全国前三。  投资建议：2023 年三季度，全国土地市场的成交仍维持低位，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着 9 月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科 A 等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润臵地等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 - 5.00 10.00 15.00沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业季度研究 1.2023Q3 全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2022 年全国供给土地规划建面 49.9 亿方，同比增速为-13%；2023 年 Q1-Q3 分别为 7.52 亿方、9.43 亿方、6.75 亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。 土地出让金方面，2022 年全国供土地出让金 5.5 万亿，同比增速为-24%；2023年 Q1-Q3 分别为 0.55 万亿、1.02 万亿、0.91 万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。 图表 1：全国累计供给建面及同比 图表 2：全国累计出让金及同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 从全国单月表现来看，2023 年 9 月全国全口径推出建面为 2.4 亿平，同比-54%，全口径成交规划建面 1.84 亿平，同比-47%，全口径出让金为 3056.1 亿元，同比-49%，整体较此前月份保持下行趋势。综合 2023Q3 和 9 月单月的数据来看，即便降低土地出让的供给力度，土地成交并未出现明显改善，总体土地出让金维持在较低水平，可见土地市场的热度受房地产销售市场影响，总体呈现出较弱的态势。 图表 3：全国单月供给成交建面及同比 图表 4：全国单月出让金及其同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 来源：中指研究院、中泰证券研究所 从城市能级来看，2023Q3 一线城市的土地出让金为 1703 亿元，同比-46%，占全国比重 18.68%，二线城市的土地出让金为 3770 亿元，同比-31%，占全国比重 41.35%，三四线城市的土地出让金为 3644 亿元，同比-35%，占全国比重的 39.97%。总体来看，2023 年 Q3 各线城市土地出让同比处在较低位置，整体的推地力度和