济南2018房地产市场年报

易居（中国）企业集团2018年济南房地产市场年报contentsPART 1：城市环境PART 2：PART 5：市场走势及预判PART 3：土地市场企业表现PART4： 房地产市场表现目录城市环境PART1：宏观环境——经济环境经济环境：济南2018年全年GDP为8109亿元，超越烟台位居省内第二位，名义增量908亿元，整体保持稳步上升状态。2009-2018年济南GDP及增速走势335139114406481352305771610065367202810912.20%12.70%10.60%9.50%9.60%8.80%8%7.80%8.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%01000200030004000500060007000800090002009201020112012201320142015201620172018Q3生产总值同比增长PART1：宏观环境——经济环境产业结构：济南处于工业化成熟阶段，第三产业处于主导地位，目前三产内部结构逐步优化调整，发展速度迅猛。三产主导：2018年前三季度，第一产业177.04亿元，同比增长2.7%；第二产业2051.86亿元，同比增长8.0%；第三产业3624.18亿元，同比增长7.1%。近年来，济南第一产业比重保持在5%左右，逐渐降低，第三产业占比超过55%，占据主导地位。第三产业为济南的经济驱动，且近几年呈现逐渐上升的趋势，济南市产业将由原先的污染耗能企业，走向新型工业化道路，打造环渤海经济圈先进制造业基地，处于全面规划升级的高速发展状态。8%8%7%7%7%6%6%6%5%5%5%5%5%5%5%4%3%42%43%45%46%45%45%44%43%42%42%40%40%38%38%36%36%35%50%49%48%47%48%49%50%51%53%53%55%55%57%57%59%60%62%0%20%40%60%80%100%02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年Q3第一产业第二产业第三产业2002-2018年前三季度年济南三产占比变化PART1：政策环境——政策回顾政策回顾：2018年济南房地产政策：持续收紧，限购、限贷、限售、限价；相比去年更趋于理性化，稳定房地产市场。➢2017年4月19日发布最严限购令，本市二套首付60%，外地首套首付60%，商贷年限缩短至25年，同时规定土拍溢价率超过150%现房销售，这一政策为楼市踩了“急刹车”。➢ 2017年5月18日限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付，这一政策可以进一步解读为楼市政策与人才引进政策的双重“车道”。➢ 2018年济南房地产政策：商品住宅项目形象进度满足预售要求的，应当一次性申请预售。不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。降准降首付16.2.2首套房、二套房根据房屋面积，契税减免营改增16.3.242年以上的住房销售免征增值税；不足2年对外销售的，按照5%征收限购限贷16.10.2提高首付本市限购三套外地限购一套贷款收紧限购升级16.12.26本市限购2套外地限购一套限购再升级17.4.20本市二套首付60%外地一套首付60%商贷年限缩短至25年限购落地17.7.2014条制度加码房地产调控，保持市场稳定制度加码17.5.18本科学历及以上社保满半年可享3成首付限价17.6.21居住用地将有最高限价， 控制溢价率17.10.11楼盘不同步配建社区用房拿不到预售证限售利率上浮17.8济南首套房贷款利率上浮 ，二套房最高上浮30%17.11公贷房地产企业不得拒绝公积金贷款17.12.11租房鼓励符合条件的一室户承租家庭可以申请调换两室户公租房18.4规范销售行为本着公开、公平、公正的原则对外销售，不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房18.7严打“毛坯变精装“变相涨价禁毛坯变精装PART1：政策环境——市场回顾回顾一土地：“最高限价、竞安置房”的政策实施后，大大增加了开发商的成本控制难度，使过热的土地市场逐渐降温。根据济南17年出台的“4.19”调控政策，国土部门设定居住用地出让最高限价要求，调整挂牌出让方式，规定市本级居住用地设定出让最高限价。意味着此后济南热点地块土拍中将实施最高限价 。2017.8.11汉峪土拍大战，泰禾、中垠、金科、保利等企业摘地，整体楼板价在15000元/㎡左右，其中金科获取的地块扣除掉安置房面积后实际楼板价达20000元/㎡2017.8.4唐冶土拍，万科、龙湖、保利等房企拿地，片区楼板价突破12000元/㎡，济南东部土地市场竞争激烈文昌片区2018TDGP13R0027长清区小柿子园村地块一居住地块，雅居乐以10.3亿摘得，折合楼面价5700元/㎡，溢价率65％大学园片区2018TDGP12R0024长清区东王村城中村改造一期开发用地居住地块，济南西城以18亿摘得，折合楼面价6663元/㎡，溢价率36.22％2018年初孙村土拍，龙湖、中海、万科等房企拿地，片区楼板价7500元/㎡左右，其中龙湖竞得济南首宗租售同权用地济南政府《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13 号）规定，出让居住用地设最高限价，网上交易到最高限价的采取“限地价竞配建政府储备性安置房面积”方式确定土地竞得。导致：1、济南出让土地多数均有配建要求，且配建工程较多，且不能抵扣全部税费，成本相对较大；2、土地价款交付节点控制严格，提高了融资成本。济南热点片区近年土地成交情况2018年12月，唐冶土拍，天鸿、新城等房企拿地，其中天鸿竞得三宗土地，住宅楼板价7300元/㎡，商业1500元/㎡，新城竞得两宗土地，住宅楼板价为7300元/㎡，商业2000元/㎡。PART1：政策环境——市场回顾回顾二土地：为降低土地市场热度，济南实行 “土地最高限价、竞安置房”的政策，大大增加了开发商的成本控制难度，使实际土地成本高于单纯的拿地成本➢ 2018年上半年土地成交62宗，建筑面积868.01万㎡；下半年成交48宗，469.27万㎡。➢ 4.19新政公布后，“史上最严”土拍，居住用地设定“最高限价”，且二级市场的降温对一级市场的影响逐渐显现，2018年下半年土地市场流拍土地数量增多。534.2333.81284.47184.805101520253035400100200300400500600一季度二季度三季度四季度成交建筑面积（万㎡）成交宗数2018年济南土地市场成交季度走势2017年4月19日，济南市人民政府办公厅下发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》具体内容：优化居住用地供应；引导企业理性竞价；结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让高限价，当竞买人报价超过高限价时，按竞基础设施或公益设施建设