（2019年度）长沙-克尔瑞-年报-2019年

易居·克而瑞 湖南区域 / 2019年12月2019 年年度长沙房地产市场年终分析报告2019版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。C o n t e n t sPART ONE宏观政策环境通过对湖南省楼市发展格局的理解，建立市场基本发展趋向格局.PART TWO长沙土地市场通过对长沙土地市场发展现状及影响，为后市判断提供支撑.PART THREE长沙新房市场通过对长沙新房市场发展现状及楼市影响，为后市判断提供支撑.PART FOUR2020年楼市展望基于2019年市场分析判断长沙楼市未来的发展走向.MACRO POLICY ENVIRONMENT宏观政策环境全国政策调控松紧反复，楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下，稳字当头宏观政策环境中央政策全年调控主线呈“稳-紧-稳”发展；既控制楼市防止大起大落，又重申不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策，“三稳”的长效机制下，房地产政策层面明显缓和，稳定将是下一阶段调控政策主基调。2019年3月3月26日“两会”基于市场呈现出明显的阶段性底部震荡定调，政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，防止房市大起大落。两会表态“防止房市大起大落”2019年4月中央点名房价、地价上涨过快城市，政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制，政策释放收紧信号。中央政治局会议重申“房住不炒”主基调2019年7月中央政治局会议明确不将房地产作为刺激经济的手段2019年12月年底政治局、经济会议定调经济主线，楼市方面全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展中央经济会议全面落实“三稳”长效机制会议上再次重申“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时加强对房地产金融的管控趋紧趋紧趋稳宏观政策环境经济持续放缓，央行多次降准，稳发展、稳经济仍是当前重心19年在内外因素影响下经济数据整体走弱，下行压力持续显现，整体GDP增速持续放缓，国常会出台多项政策缓解经济压力，多次降准以支持实体经济发展。6.76.76.86.76.56.66.46.36.266.16.26.36.46.56.66.76.86.92017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3GDP增速（%）GDP增速（%）线性 (GDP增速（%）) 图：全国17年~19年GDP增速走势 表：2018年以来央行历次降准明细时间幅度释放资金（亿元）内容2018年1月0.5%7000定向降准，面向普惠金融2018年4月25日1%4000定向降准，置换MLF，支持小微金融企业融资2018年7月5日0.5%7000定向降准，支持债转股2018年10月15日1%7500定向降准，置换MLF，支持小微、创新企业融资2019年1月4日1%8000全面降准，稳增长2019年9月4日0.5%9000全面降准+额外定向降准，支持实体经济发展，降低社会融资成本央行定向降准释放资金9000亿元央行宣布，于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。同时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元。此轮降准，主要着眼点在于实体经济，在于基建投资，且已明确将房地产排除在外备注：数据来源国家统计局5.665.635.565.485.425.425.445.475.515.525.535.526.025.995.895.815.745.755.765.785.835.855.855.845.35.55.75.96.119/119/219/319/419/519/619/719/819/919/1019/1119/12首套平均利率（%）二套平均利率（%）宏观政策环境金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳往年涉及较少的房地产风险在2019年被频繁提交，房地产金融成为楼市调控重点，强调加强监管、规范操作；房企金融政策的收紧预期持续增强，居民房贷利率先降后升再稳。涉房信贷政策态度变化季度发声合计银保监会央行发改委国务院2019Q11月42月113月22019Q24月315月116月2019Q37月71118月119月112019Q410月11月1涉房信贷政策严控警示谨慎保持稳定连续性 四道大坝限制资金流入房地产行业资金限制房企外债融资严查资金违规进入房地产严控房地产开发贷限制房地产信托融资备注：数据来源融360研究院Trend chart of national average mortgage interest rate in the past year (unit:%) 近一年全国平均房贷利率走势图（单位：%）宏观政策环境城镇化步入稳定增长后半段，户籍放开等多政策推动城市群发展当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，伴随着户籍全面放开，人口的结构性将自由调整；基本面好的城市放宽落户限制将会刺激城市人口的流入，对房地产市场产生长期利好。城市等级城市政策方向城市等级城市政策方向一线城市广州落户放开放宽二线城市兰州落户放开放宽北京人才引进石家庄落户放开放宽上海人才引进三四线城市常州落户放开放宽深圳人才引进海口落户放开放宽强二线城市重庆落户放开放宽呼和浩特人才引进西安落户放开放宽常德人才引进杭州落户放开放宽岳阳人才引进苏州人才引进省级广西省落户放开放宽南京落户放开放宽海南省落户放开放宽人才引进云南省落户放开放宽城区常住人口300万至500万大城市全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制城区常住人口100万至300万大城市取消落户限制100万以下中小城市全面取消落户限制 2019年新型城镇化建设重点任务超大特大城市完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目宏观政策环境长沙调控依旧从严，全年政策以结构性优化为主2019年，是房地产市场调控最严格的一年，全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次，楼市降温明显，长沙政策持续处于紧密的收紧当中；政策严厉程度甚于一线城市，当属全国最严梯队。长沙典型城市现行调控政策城市内容调控力度长沙限购、企业停购、限贷、限售、公积金收紧、刚需优先、摇号选房、土地供应、加强监管、限价房、暂停异地公积金贷款、二套房契税★★★★★西安限购、限贷、企业停购、摇号选房(单身、离异不满三年不属于刚需)、土地供应、加强监管，暂停公积金提取★★★★★北京限购、限贷、限售土地供应、限价房、保障性住房、人才住房、认房又认贷★★★★武汉限购、限贷、限售、摇号选房、刚需优先、限价房、保障性住房、人才购房折扣★★★★广州限购、限售、限贷、限价房、保障性住房、人才住房★★★★上海限购、限贷、限售摇号选房、土地供应、保障性住房、人才住房、房地产税★★★★全国楼市政策调控严厉程度热力图武汉