房地产2018年市场总结&2019年趋势展望-中指

中指研究院 中房指数系统 目录 摘要 ...................................................................................................................................................... 1 第一部分：2018 年中国房地产市场形势总结 ...................................................................................... 4 1. 政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性 ............................................................................. 4 2. 价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显 ..................................................................... 5 3. 供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理 .................................................................. 7 4. 土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出 ............................................................ 13 5. 企业：业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理 ................................................................... 16 第二部分：2019 年中国房地产市场趋势展望 .................................................................................... 18 1. 行业环境：宏观维稳，微观灵活 ................................................................................................. 18 2. 市场趋势：市场逐步调整，投资、新开工增速回落至中低位水平 ............................................. 22 3. 关注点：探寻周期运行轨迹，理性应对市场波动 ....................................................................... 28 研究主持：中指研究院 中房指数系统 数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 主要研究成员： 中指研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 吴建钦 杜语轩 祝梓杰 辛芸娜 王新华 周巍 杜咏咏 李璠璠 魏云静 姚卓 曹晶晶 黄圣 李云鹤 高梦琴 胡国华 张晓萌 战雪 王雅涵 仵世友 张瑞 刘德炳 尹建英 赵丽一 高静 张曼 吴珊 张志杰 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 刘文静 刘莉芬 中国房地产市场 2018 总结& 2019 展望 2018 年 12 月 15 日 中国房地产市场 2018 总结 & 2019 展望 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 摘要 一、2018 年中国房地产市场形势总结 1. 政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性 2018 年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。3 月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7 月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。在此基调下，地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、协同性强的特点。全年调控从供需两侧精准发力，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性效果。 2. 价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显 整体来看，从 2018 年三季度开始，部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果，市场预期明显转变。2019 年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。 3. 供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理 全国层面，截至 11 月，全国商品房累计销售面积为 14.9 亿平方米，同比增长 1.4%，增速持续回落，去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年明显降温，全国市场热度下降。城市层面，从数据上看，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，三四季度房企供应放量增长，短期供不应求态势缓解，近几个月可售面积同比持续回升，更趋向合理区间。2019 年，市场会延续下行，房企会面临更严峻的业绩挑战。成交结构方面，多数城市各层次产品价格小幅提升，重点城市各类楼盘价格涨势得到控制。 4. 土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出 供求方面，2018 年 1-11 月，全国 300 个城市各类用地和住宅用地供求均继续增长，其中住宅用地推出同比增长近三成。价格方面，随着房企对市场预期的改变，土地竞拍热度降低，各类用地成交楼面价、溢价率均出现下降，全国 300 个城市各类用地成交楼面价同比下跌 10.0%；平均溢价率为 14.2%，较去年同期下降了 16.4 个百分点。土地市场降温显著，流拍情况显著增多。今年以来，流拍总量已明显超越去年全年，财政压力较大的城市降低流拍地块起拍条件争取再入市的积极性较高。 2 中指研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230、010-56319252。 5. 企业：业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理 业绩方面，2018 年，品牌房企销售业绩保持增长，碧桂园全年销售金额有望突破 7000 亿元，恒大和万科紧随其后，龙头企业规模效应突出。拿地方面，企业拿地补仓节奏放缓，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额的比重接近三成。融资方面，房地产金融监管从严，行业融资通道收缩，企业资金承压，大型房企融资优势依然突出。策略方面，随着调控政策持续深化，企业随行就市加快推盘、积极营销，通过多元化布局确保自身现金安全与稳健经营。 二、2019 年中国房地产市场趋势展望 1. 行业环境：宏观维稳，微观灵活 经济方面，2