2019房企战略回归核心-亿翰

亿翰智库www.ehconosulting.com.cn陈啸天房企战略回归核心Returning To Core识别风险抛开数字，房企2019年的真实困难地产后半场，房企分化加剧排名企业名称销售金额排名企业名称销售金额1碧桂园7296.926蓝光发展1170.62万科地产6067.227远洋地产1095.03中国恒大5952.128祥生地产1070.64融创中国4600.029雅居乐1025.85保利发展4050.030龙光地产965.16绿地集团3860.031建发房产960.47中海地产2643.732首开股份960.38新城控股2204.333新力地产925.09华润置地2106.034荣盛发展923.410龙湖集团2006.735奥园集团912.811世茂房地产1751.336佳兆业903.212招商蛇口1682.037滨江集团869.513华夏幸福1680.038融侨集团830.014阳光城1622.039美的置业790.315旭辉集团1620.040中国铁建784.316金地集团1620.041金辉集团756.217绿城中国1563.742卓越集团755.818中南置地1505.743合景泰富711.019中梁控股1455.344首创置业702.820正荣集团1450.045中粮集团655.721泰禾集团1382.746福晟集团621.022金科集团1360.647时代中国618.123富力地产1310.648华发股份609.824中国金茂1280.049东原地产608.125融信集团1218.350中骏集团605.4表：亿翰智库2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200【第53期】（节选）图：不同规模段房企市场占有率直方图房企间分化愈发明显0510152025300%5%10%15%20%25%30%35%40%6700-69006500-67006300-65006100-63005900-61005700-59005500-57005300-55005100-53004900-51004700-49004500-47004300-45004100-43003900-41003700-39003500-37003300-35003100-33002900-31002700-29002500-27002300-25002100-23001900-21001700-19001500-17001300-15001100-1300900-1100700-900500-700300-500<300市占率企业数量第一梯队大型房企第二梯队中型房企第三梯队小型房企123外部风险的核心，决定战略打法的核心大型房企中型房企小型房企•业务转型：多元业务已是大势所趋，规模型房企率先开始业务转型，但新业务尚处于培育阶段，未来不确定性较高•品牌风险：规模越大的企业，受到政府的关注度就越高，在此之下，企业就需要时刻注意自身举动系统性风险•中型房企在融资、投资、人才与组织管理、产品、风险管控等经营方面存在的风险对企业的影响更大，甚至会造成致命性的影响经营性风险资源性风险•土地资源获取困难：随着拿地门槛不断提高，小型企业拿地更加困难大型企业：对冲系统性风险系统性风险 之 转型风险地产角色转变：助推器->稳定器+产业载体房企转型风险：新业务探索面临高度不确定性➢ 稳定器：房地产行业与经济发展紧密相关，其相关上下游产业链占经济体量比重较高，对我国经济稳定性起到了决定性作用➢ 产业载体：国家经济脱虚入实的趋势下，唯有当前房地产行业有能力、有资源、有资金来辅助政策落实◼ 经济转型中，房地产自身也开始重新占位◼过去房地产作为实现GDP增长目标重要的推动力GDP增长目标•2017:6.5%•2016:6.5-7%•2015:7%•……实际GDP增长增长未达标全面抬房地产经济过热全面压房地产表：规模领先型房企多元化业务布局情况企业名称多元化领域碧桂园物业、酒店、教育、农业、特色小镇、机器人恒大旅游、养老健康、新能源汽车、保险、特色小镇融创大文化、娱乐、旅游绿地金融、消费、公寓、养老地产◼多元化是必然，但是探索期投入大，不确定性较高大型企业：对冲系统性风险系统性风险 之 品牌风险品牌风险监视品牌风险监控评价品牌风险处理品牌风险识别品牌风险分析品牌风险评价品牌危机监测品牌危机预警品牌危机处置品牌危机恢复危机解除危机失控总部品牌重要职能：风险管控➢ 政府关注度高：规模越大的企业，受到政府的关注度就越高，在此之下，企业就需要时刻注意自身举动。➢ 管理半径大：特别是结构拉开以后，总部对于城市公司品牌风险的管控愈发困难，风险管理变得尤为重要！图：房企品牌风险管理策略中型企业：化解经营性风险经营性风险市场压力之前，中型房企乘势快速扩张环境改变，怎么让管理跟得上业绩，是关键问题！门槛2017年门槛值2018年门槛值门槛值同比增幅TOP101512.02006.733%TOP30699.2965.138%TOP50402.0605.451%TOP100172.0260.652%表：各梯队房企门槛（亿元）融资投资人才组织产品风险……小型房企：资源性风险资源性风险钱2018上半年房企发债金额同比骤减 七成部分房企融资成本 12%，15%，18%……银行只对 TOP50 房企放贷成本高、渠道少地招拍挂： 基本都地王收并购： 干净的很少B 2 G：搭配产业供给少，隐患多人碧桂园、中梁、祥生：跟投机制不断升级福晟：20%干股送事业合伙人薪酬高，流动快行业将维，对于小企业来说，资源获取环境十分不友好大型房企中型房企小型房企系统性风险经营性风险资源性风险风险之中凭什么生存？凭什么制胜？审视发展面临一样的风险，凭什么克敌制胜？什么是核心？一百个人心中有一百个哈姆雷特为解答这个问题，我们先来看一些案例行业 “四大独角兽”成长的关键是什么？区域独角兽——祥生佛系独角兽——东原聚焦独角兽——新力42%备注：图中数字为企业2018年1-12月销售业绩同比增长率，数据来源：亿翰智库73%83%117%机制独角兽——中梁祥生——区域的价值立足中国经济高地充分挖掘区域的价值✓立足经济高地：祥生地产祥生地产着眼于泛长三角三四线城市，以“立足杭州、生辉上海，深耕苏浙皖、辐射全国”的城市布局原则✓“根据地”战略：祥生在江苏泰兴，开发有近10年的时间，如今在泰兴一地，一年做到20亿销售，占据当地市场35%左右的市场份额，远超任何一家房企。中梁——人才的动力类阿米巴机制激活人才源动力✓激活人才价值：中梁通过实施事业合伙、成就共享、项目跟投、费用包干、专项激励等多层级合伙人激励机制✓配合组织机制：采用符合中梁特质的阿米巴经营模式，旨在做到部门独立核算、培养经营性人才、建立全员共享机制。项目模板（地块的IRR、成本、营销、周期等）外来项目集团投资，个人可跟投5%到20%的比例如果合作人愿增加跟投比例，集团将出资匹配符合模板不符合模板图：中梁地产跟投模式图：中梁地产阿米巴组织结构图新力——管理的效率聚焦深耕提高团队产能✓城市聚焦：新力初期主要聚焦在大本营南昌深耕发展，而后深耕惠州，这两个区域为新力贡献了绝大多数业绩。区域聚焦、城市深耕，能使有限的资源得以集中。✓惠州模式：