2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告

2019 年亚太区房地产市场新兴趋势 ® 报告2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告®联合出品方 1 报告摘要 3 读者须知 4 第一章：周期见顶？ 7 中国：关键主题 7 巨额资金追逐缓慢增长 9 资本化率会逆转吗？10 战略演变11 日本：关键主题11 增值型投资满足所有的要求13 以机构投资者为目标开发并持有核心资产14 再次陷入困境？14 新兴市场依然具有吸引力15 细分市场依然需求旺盛17 员工住房缩短通勤时间17 政府政策推动可支付住房建设18 共享公寓 — 未来住房的模板？18 多户型物业 — 发展缓慢但稳定19 澳大利亚：关键主题21 联合办公问题仍然存在22 加息隐约可现23 第二章：房地产资金流动25 日本投资浪潮26 中国热潮的消退26 新加坡和香港撑起大局26 韩国投资者转向欧洲和债务27 美国投资者加快亚洲投资的步伐28 募资30 银行变得更加谨慎31 新贷款机构还在涌现33 中国的债务机会33 市场压力与不良资产34 北京紧缩流动性，债券市场停滞不前35 房地产投资信托基金38 第三章：值得关注的市场与板块41 排名前位的投资城市51 各类地产前景 56 受访者名单目录2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告® i《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势》编委会主席普华永道顾问和研究员印度尼西亚Brian Arnold David Wake Margie Margaret 日本Akemi Kitou Eishin Funahashi Hideo Ohta Hiroshi Takagi Koichiro Hirayama Raymond Kahn Soichiro Seriguchi Takashi Yabutani Takehisa Hidai Takeshi Nagashima 卢森堡Carolin Forster Kees Hage Robert Castelein菲律宾Malou Lim 新加坡Chee Keong Yeow Magdelene Chua Wee Hwee Teo澳大利亚Andrew ClokeBianca BuckmanIain BootJames DunningJames McKenzieJane ReillyJoseph CarrozziJosh Cardwell Kirsten ArblasterKristen StubbinsMorgan HartScott HadfeldShannon DavisSue HorlinTony Massaro中国大陆Bin G.B. ZhaoKathleen Chen 中国香港K.K. So Paul Walters印度Anish Sanghvi Bhairav Dalal Dhiren ThakkarTanya TandonK.K. So, PwC John Fitzgerald, Urban Land Institute 主要作者Alex Frew McMillan, Urban Land Institute ConsultantMark Cooper, Urban Land Institute Consultant 贡献编辑Colin Galloway, Urban Land Institute贡献研究员Michael Owen, Urban Land InstitutePauline Oh, Urban Land Institute Yusnita Baharuddin, Urban Land Institute Tanya Lee, Urban Land Institute城市土地学会编辑制作人员James A. Mulligan，高级编辑David James Rose，管理编辑/手稿编辑May Chow，亚太区市场营销与传讯高级副总裁房地产市场新兴趋势（Emerging Trends in Real Estate）是普华永道在美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成的网络遍及 158 个国家和地区，有超过 25 万名员工，致力于在审计、咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，请访问 www.pwc.com。© 2018 普华永道版权所有。普华永道系指普华永道网络及 / 或普华永道网络中各自独立的成员机构。详情请访问 www.pwc.com/structure。© 2018 年 11 月 普华永道和城市土地学会版权所有。香港印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许可，本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。推荐文献引用：普华永道和城市土地学会：《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势》华盛顿：普华永道和城市土地学会，2018 年。ISBN: 978-0-87420-420-9编辑领导团队成员ii 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告®1 2019 年亚太区房地产市场新兴趋势® 报告报告摘要0510152025ᄧৠൻթܐ஀ᆊ፩࣭ცࡰሠޡׁ๊߽ఊ׹፩࣭ܐ௾ඝྊ*24.7%17.9%17.0%14.0%9.5%5.9%5.2%6.0%参与问卷调查人士的分布，按所在国家/领土划分资料来源：《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势》调查。* 包括德国、印度尼西亚、马来西亚、韩国、中国台湾、泰国、阿拉伯联合酋长国、英国、美国和越南。参与问卷调查人士百分比经过九年的不断扩张，亚洲房地产市场正面临越来越猛烈的逆风。山雨欲来的贸易战、利率上升、信贷渠道收紧，以及商用和住宅地产价格高企引发的买家购买力疲软，这些都使投资者怀疑长期牛市周期是否已登顶：“市场就像盘子里的果冻一样摇晃，”正如一位投资者称。“我们正处在历史高位。”尽管如此，2018 年的市场基本面依然强劲。亚洲几个最大经济体的机构资本继续增加，使得今年的交易额不断创出新纪录且价格强劲。目前还在高歌前行，尽管一些投资者正寻求减持资产并重新定位，在房地产领域寻求归宿的巨额资本意味着，即使其他指标出现逆转，房价也不会大幅下跌。因此，和往年一样，投资者必须比以往更多地考虑多样化的策略，才能将资金投入市场。2019 年亚太区房地产市场新兴趋势® 报告 2当前环境下，发达市场具有最广泛的吸引力。因此，澳大利亚仍然是最受欢迎的选择，部分原因是其基本面依然稳健，提供较高收益率和良好的租金增长前景。此外，该国兼具深度和流动性的市场提供了一个风暴中的避风港。日本也拥有许多相同特征。但是，针对门户城市资产展开的竞争意味着越来越多的投资者正在被淘汰，他们不得不转向其他战场。首先，这意味着越南和印度等新兴市场继续吸引关注。赌注再次押到风险更高的策略，价值增值和“开发并持有核心资资产”两种方式最为流行。后者一般要求更多地关注地块、施工质量和合作伙伴，而非仅关注地理位置。物流和数据中心之类高收益率项目也符合该要求。今年，投资者瞄准了更高回报率，充分体现了这种风险偏好。超过一半（53%）的调查对象期望在 2019 年底之前年化收益率能达到或超过 10%。而去年每五个投资者中仅有两个（41%）期待