2023年8月房地产行业运行情况报告：购房政策持续优化调整 预期9月销售端将迎来改善

1购房政策持续优化调整 预期 9 月销售端将迎来改善——2023 年 8 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：8 月楼市下行压力不减，从绝对水平来看，全国商品房销售面积和销售额较上月无明显变化。其中全国商品房销售面积为 7385.8 万平方米（上月为 7048.2 万平方米），同比下降 12.2%；全国商品房销售额为 7707.7 亿元（上月为 7358.5 亿元），同比下降 16.4%；30 大中城市商品房日均成交套数仍处于 3000 套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌，70 城中仅有3 城二手住宅价格环比上涨。投资端：受楼市和房企信用风险等因素影响，当月投资增速仍表现为大幅负增。8 月房地产开发投资完成额为 9182.8 亿元，同比下降 11.0%，1-8 月房地产开发投资完成额同比跌幅持续扩大（为8.8%，较 1-7 月扩大 0.3 个百分点）；8 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为 6922.0 万平方米和 6733.0 万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积为 5321.0 万平方米，同比增长10.6%。8 月，监管层先后出台多项住房优化调整政策，对楼市形成较大利好，预期 9 月销售情况会有所好转。一方面，8 月 31 日中国人民银行、国家金融监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》对刚需和改善型需求的释放产生显著影响；另一方面，全国商品房销售数据具有“金九银十”的历史规律。预期在政策驱动和“金九银十”效应的双重作用下，9 月全国销售数据大概率会有所好转，且在后续政策力度到位的情况下，楼市有望逐步过渡至趋势性回暖阶段。报告正文：一、销售端：8 月楼市下行压力不减，从绝对水平来看，全国商品房销售面积和销售额较上月无明显变化。其中全国商品房销售面积为 7385.8 万平方米（上月为 7048.2 万平方米），同比下降 12.2%；全国商品房销售额为 7707.7 亿元（上月为 7358.5 亿元），同比下降 16.4%；30 大中城市商品房日均成交套数仍处于 3000 套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌，70 城中仅有 3 城二手住宅价格环比上涨。21.销售情况8 月楼市下行压力不减，销售端无明显起色。8 月全国商品房销售面积为 7385.8 万平方米，同比下降 12.2%，环比增长 4.8%，从绝对水平来看，与上月并无明显变化（上月为 7048.2 万平方米）；全国商品房销售额为 7707.7 亿元，同比下降 16.4%，环比增长 4.8%。从 30 大中城市商品房成交数据来看，8 月 30 大中城市商品房日均成交套数为 2725 套，仍处于日均 3000 套以下水平，同比下降 25.1%（去年同期为 3639 套），环比增长 0.8%（上月为 2704 套）。图表 1-2： 2021 年-2023 年 8 月全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现8 月，70 城新建商品住宅价格环比下降城市数量有少量增长，环比跌幅仍在扩大。70 大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的 20 个减少至 17 个，环比下降城市数量由 49 个增至 52 个。具体看，8月 70 城新建商品住宅价格同比下降 0.55%，降幅较 7 月收窄 0.02 个百分点；环比下降 0.29%，降幅较7 月扩大 0.06 个百分点。分城市能级看，一二三线城市环比分别下跌 0.2%、0.2%和 0.4%，其中一线城市为 2022 年 12 月以来的首次下跌；二线城市已连续下跌 2 个月，跌幅与上月持平；三线城市已连续下跌 3 个月，跌幅较上月扩大 0.1 个百分点。图表 3-4：2021 年-2023 年 8 月 70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源： iFind，东方金诚整理二手住宅价格已环比下跌 4 个月，70 城中仅有 3 城价格环比上涨。8 月环比下降城市数量为 66 个，仅有 3 城价格环比上涨。具体看，8 月 70 城二手住宅价格同比下跌 3.18%，已连续下跌 19 个月，跌幅较上月扩大 0.12 个百分点；8 月 70 城二手住宅价格环比下跌 0.48%，一二三线城市环比分别下跌 0.2%、0.5%和 0.4%，一线城市跌幅明显收窄（上月跌幅为 0.8%），二三线城市跌幅与上月持平。图表 5-6：2021 年-2023 年 8 月 70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理二、投资端：受楼市和房企信用风险等因素影响，当月投资增速仍表现为大幅负增。8 月房地产开发投资完成额为 9182.8 亿元，同比下降 11.0%，1-8 月房地产开发投资完成额同比跌幅持续扩大（为 8.8%，较 1-7 月扩大 0.3 个百分点）；8 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为 6922.0 万平方米和 6733.0万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积为 5321.0 万平方米，同比增长 10.6%。8 月投资增速降幅较上月有小幅收窄，但绝对水平与上月无明显差异。当月房地产开发投资完成额为 9182.8 亿元，同比下降 11.0%，降幅较上月缩小 1.2 个百分点；1-8 月房地产开发投资完成额同比跌幅持续扩大至 8.8%，较 1-7 月扩大 0.3 个百分点。4图表 7：2021 年至 2023 年 8 月全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.开工情况8 月全国房地产新开工面积为 6922.0 万平方米，同比下降 23.6%，降幅较上月收窄 2.3 个百分点；施工面积为 6733.0 万平方米，同比下降 32.8%，降幅较上月扩大 9.9 个百分点；竣工面积为 5321.0万平方米，同比增长 10.6%，增速较上月收窄 22.6 个百分点。整体来看，受销售端及房企信用风险等因素的影响，新开工和施工面积仍增速保持双位数的大幅负增，竣工面积增速表现平稳，“保交楼”政策仍在持续推进。图表 8：2021 年-2023 年 8 月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场5本月供地数量有所增多，土地市场的供求关系无明显改善。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，8 月 100 大中城市供应土地 661 宗，环比大幅增加 48.9%（上月为 444 宗）；成交土地 304宗，环比下降 1.6%（上月为 309 宗）。具体看，一二三线城市供应数量分别为 18 宗、177 宗和 466 宗，成交土地数量分别为 19 宗、91 宗和 194 宗。图表 9：2021 年-2023 年 8 月 100 大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）数据来源：Wind，东方金诚8 月，监管层先后出台多项住房优化调整政策，对楼市形成较大利好，预期 9 月销售情况会有所好转。一方面，8 月 31 日中国人民银行、国家金融监管总局联合发布的《