房地产行业专题报告之房产税篇：从征税目的看税负水平与落地节奏

敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源DONGXING SECURITIES行业研究东兴证券股份有限公司证券研究报告从征税目的看税负水平与落地节奏 ——房地产行业专题报告之房产税篇 2018 年 11 月 21 日 看好/维持 房地产 专题报告 投资摘要： 房产税征收的目的有三：一是筹集财政收入，二是调控房地产市场，三是调节社会财富分配。 从筹集财政收入的角度，以房产税代替部分与房地产相关的土地出让收入，社会接受程度是关键。假设房产税推出将减少 50%与地产相关的土地出让收入（来自房地产的土地出让金占比为 42%），则社会整体税负提升 8.3%。从存量住宅面积测算，在普遍征税的情况下，单位面积房产税超过物业费水平。——社会接受程度存疑。 房产税的根本影响在财政之外。征收房产税与出让土地两种筹集收入方式，对经济和就业具有截然不同的作用，前者的本质更接近收缩，而后者会带来企业、居民和政府部门的债务扩张和杠杆提升。相对财政收入，经济增长和稳定就业是房产税推出的更大阻碍。——地方政府征税力度有待观察。 从调控角度，房产税面临两难选择。以房产税调控市场，最大的不确定性在于市场对于房产税的反应难以预期，税率过低则不利于市场稳定，税率过高则面临较大风险。从目前的销售情况看，我们认为房产税短期内的节奏不会太快。——草案出台不会太快。 投资策略： 短期内，对估值的压制将仍然存在，本年业绩的如期释放和未来销售的高确定性是主要机会所在，建议关注本年业绩确定和明年销售确定性高的房企，推荐万科 A、保利地产。 中期来看，房产税影响逐渐淡化（或税率较低的草案公布），叠加政策平稳期到来，板块估值上升有空间，建议有一定弹性的中型房企。推荐滨江集团、蓝光发展、荣盛发展、北京城建。 风险提示：房产税草案出台税率超预期 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理：任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 147 4.14% 重点公司家数 - - 行业市值 22254.98 亿元 4.19% 流通市值 17868.91 亿元 4.7% 行业平均市盈率 9.07 / 市场平均市盈率 14.34 / 行业指数走势图 资料来源：wind，东兴证券研究所 相关研究报告 1、《10 月统计局房地产数据点评：销售购地双回落 到位资金初见顶》2018-11-14 2、《房地产行业报告：政策稳定期趋近 看好地产后续表现》2018-11-12 3、《房地产行业三季报点评：业绩优秀现金流改善 净负债率有所降低》2018-11-01 4 、《房 地 产行 业 周 报： 利 率重 要 态 度 更重 要 》2018-10-29 -34.3%15.7%65.7%11/20 1/203/205/207/209/20房地产 沪深300 P2 东兴证券深度报告 房产税专题：从征税目的看税负水平与落地节奏 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 目 录 前言 ................................................................................................................................................................................................................ 4 1. 征收房产税的三种目的 .......................................................................................................................................................................... 4 1.1 目的一：筹集财政收入 ................................................................................................................................................................ 4 1.2 目的二：调控房地产市场 ............................................................................................................................................................ 5 1.3 目的三：调节财富分配 ................................................................................................................................................................ 6 2. 财政角度：税负水平提升 8.3% 社会接受度是关键 .......................................................................................................................... 6 2.1 土地出让金有多少直接来自房地产 ............................................................................................................................................ 7 2.2 1 亿元土地出让金 额外带来 5366 万元税费收入 ...................................................................................................................10 2.3 1 对土地出让金对应的成本性支出的考虑 ................................................................................................................................12 2.4 房产税代替土地出让金 税负提升约 8.3% ............................................................................