房地产行业动态分析：可售库存续升、房企融资改善

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 可售库存续升、房企融资改善 ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率 5.40，较上周大幅提升 47.63%，从申万一级其他行业表现来看，由于本周交投活跃度整体提升，房地产板块交投活跃度在各板块排名中仍属于中等偏下位臵。周收益率+7.70%，较上周收益率提升 8.53pct，上周综合、传媒、计算机、房地产等板块领涨；受益于科创概念的提出，地产板块中科技园区股票在近期涨势喜人。当前股票组合万科 A、保利地产、招商蛇口；科创板概念可关注张江高科等。本周统计局公布房地产销售与投资数据，10 月地产累计投资增速 9.7%，较 9 月回落 0.2pct；10 月数据增量信息较少，基本是对 9 月转折的进一步确定。根据 10 月的数据，我们调整 2018 年投资增速预期至+8%~+8.5%的范围内（此前预期+7.5%）。 ■一手房成交环升 3.74%：全国 41 城一手房成交面积 442.25 万方，同比下降 0.53%，环比上升 3.74%，累计同比下降 10.64%；其中一线 4 城成交面积 38.48 万方，同比下降 32.55%，环比下降 16.02%，累计同比下降 5.56%；二线 19 城成交面积 306.88万方，同比上升 16.50%，环比上升 13.30%，累计同比下降 14.26%；三线 18 城成交面积 96.89万方，同比下降 21.96%，环比下降 11.63%，累计同比下降 3.52%。 ■二手房成交环升 1.08%：全国 15 城二手房成交面积 120.06 万方，同比下降 7.12%，环比上升 1.08%，累计同比下降 23.05%；其中，一线 2城成交面积 30.73万方，同比上升 10.73%，环比上升 2.64%，累计同比下降 23.21%；二线 9 城成交面积 83.14 万方，同比下降 6.31%，环比上升 2.07%，累计同比下降 9.89%；三线 4 城成交面积 6.19 万方，同比下降 51.52%，环比下降 16.17%，累计同比下降 18.44%。 ■可售库存环升 1.46%，去化周期增加 0.57周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 13.98%，环比上升 1.46%；其中一线 4 城同比上升 20.32%，环比上升 1.60%；二线 8 城同比上升11.85%，环比上升 1.80%；三线 3 城同比上升 0.48%，环比下降 0.74%。2）全国 15 城可售库存去化周期 30.71 周，较上周增加 0.57 周；其中一线 4 城去化周期 33.44 周，较上周增加 0.76 周；二线 8 城去化周期 33.64 周，较上周增加 0.40 周；三线 3 城去化周期 17.26周，较上周增加 0.26 周。 ■土地成交量跌价涨：1）100 大中城市供应规划建筑面积 3604.66 万平米，累计同比+15.31%，相对过去四周变化幅度为+0.25%；100 大中城市挂牌均价 2583 元/平米，同比-26.62%，环比-7.15%；2）100 大中城市成交总建面 1415.50 万平米，累计同比+4.23%，相对过去四周变化幅度为-49.36%；100 大中城市成交总价 514.32 亿元，累计同比-0.66%，相对过去四周变化幅度为-19.00%；100 大中城市成交楼面价 3634 元/平米，同比+27.20%，环比+50.91%；3）100 大中城市土地溢价率 5.49%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 7.31%、2.7%、3.83%。 ■政策方面：政策上，14 日住建部公布 1-10 月全国棚改已开工 577 万套，完成年度目标任务的 99%，完成投资 1500 多亿元。融资上，民营企业座谈会后，各地在民营企业融资上均有动作，如上海银保监局筹备组提出“推进产品创新”等八方面推动民企贷款“敢贷、能贷、愿贷”；广东银保监局筹备组表示同等条件下民营企业信用贷款准入标准不高于其他企业，信贷审批效率不低于平均水平，适当提高民营企业信用贷款、中长期贷款比例，为民企“量体裁衣”“雪中送炭”；本周房企在融资获批或完成上都有增加，如阳光城、泰禾集团、华夏幸福等。 ■投资建议：当前环境下，地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大，行业资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为，1）行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科 A 等；2）根据目前回购的进展，我们认为可适当关注新城控股、阳光城、华侨城 A 等。 ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期 Table_Tit le 2018 年 11 月 17 日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 25.30 买入-A 600048 保利地产 15.00 买入-A 000002 万科 A 30.00 买入-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind 资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -10.73 -3.63 16.23 绝对收益 -5.68 -4.21 -4.41 黄守宏 分析师 SAC 执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 周报：一二手成交环降、土地成交量跌价涨 2018-11-10 18 年三季报点评 2018-11-05 周报：中央政治局会议未提房地产、政策趋稳 2018-11-04 2018Q3公 募 基 金 持 仓 分 析 2018-11-03 周报：成交回落、库存续升、关注回购 2018-10-28 -35%-28%-21%-14%-7%0%7%14%房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 行业动态 ................................................................................................................... 3 1.2. 个股动态 ................................................................................................................... 4 2. 住房成交与可售（统计区间：18.1