房地产行业2023年1-8月统计局数据点评：销售与投资单月降幅收窄，住宅销售累计同比转负

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 9 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分化并行，销售投资融资均缩量—房地产行业 2023 年半年报综述》（2023/9/12） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 1-8 月统计局数据点评 销售与投资单月降幅收窄，住宅销售累计同比转负 国家统计局发布 2023 年 1-8 月份全国房地产开发投资和销售情况。8 月销售面积 7386 万平，同比增速-12.2%（前值：-15.5%）；开发投资金额 9183 亿元，同比增速-11.0%（前值：-12.2%）；新开工面积 6922 万平，同比增速-23.6%（前值：-25.9%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售：  8 月单月全国销售面积同比降幅持续收窄，但实际市场需求仍然较弱。8 月全国商品房销售面积 7386 万平，同比下降 12.2%，同比降幅较上月收窄了 3.4 个百分点；销售金额 7708 亿元，同比下降 16.4%，同比降幅较上月收窄了 2.9 个百分点。其中，住宅单月销售金额、面积同比分别下降 18.3%、15.4%，同比降幅较上月分别收窄了 1.2、0.1 个百分点。我们认为，8 月销售降幅收窄一方面是因为去年同期基数相对较低，另一方面，8 月中央在优化需求端购房政策频繁表态，释放积极信号，各地政策出台频次有所加快，政策支持力度有所加强，对需求的释放起到了一定作用。但整体来看，市场未见明显好转，需求仍然较弱，房价也仍然面临一定的下行压力。8 月商品房销售均价 10436 元/平，环比基本持平，同比下降 4.8%，同比降幅较上月扩大了 0.3 个百分点；其中住宅销售均价 10882 元/平，环比增长 0.3%，同比下降 3.4%，同比降幅较上月收窄了 1.3 个百分点。  从区域来看，东部、中部地区下行压力加大；但从累计来看，东部地区仍明显好于中西部。8 月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为-23.2%、-11.1%、14.9%、-12.4%，其中东部、中部地区同比降幅较上月分别扩大了 5.1、1.8 个百分点，主要是因为前期需求集中释放叠加暑期跨域旅游潮，迎来阶段性瓶颈期；西部、东北部地区因去年同期基数相对较低，同比增速分别提升了 28.4、16.3 个百分点。从累计来看，东部地区仍明显好于其他地区，东部地区 1-8 月累计销售面积同比增速为-3.9%，中、西、东北部分别为-11.1%、-9.0%、-1.7%。  全国商品房累计销售同比降幅扩大，住宅销售金额累计增速由正转负。1-8 月全国商品房销售面积 7.39 亿平，同比下降 7.1%（前值：-6.5%）；销售金额 7.82 万亿元，同比下降 3.2（前值：-1.5%）；销售均价 10569 元/平，同比增长 4.2%（前值：+5.3%）。其中，住宅 1-8 月销售金额、面积同比增速分别为-1.5%、-5.5%。8 月末以来，中央和一线城市落地多项重磅利好，二三线城市也加速跟进，成都、杭州、厦门、长沙、武汉等强二线城市落实“认房不认贷”；南京、济南、青岛等二线城市全面取消限购政策，政策密集出台后，市场情绪明显提振。我们认为当前正值“金九”传统销售旺季，预计短期以核心城市为主的东部地区销售会有数据上的回升，但回升幅度、可持续性以及全国层面的数据仍待观察。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  单月投资与新开工同比降幅收窄；但规模仍处于低位。8 月单月开发投资金额 9183 亿元，同比下降 11.0%，降幅虽然较上月收窄了 1.2 个百分点，但已经连续四个月降幅超过一成，本月降幅收窄主要是商业类物业投资降幅收窄引起的，住宅投资走弱，8 月住宅投资额同比下降 10.9%，同比降幅较上月扩大了 1.5 个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区单月投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。8 月东、中、西、东北部投资额同比增速分别为-7.2%、-9.9%、-16.3%、-32.2%。8 月新开工面积 6922 万平，同比下降 23.6%，降幅虽较上月收窄了 2.3 个百分点，但新开工体量为 2009 年来的同期最低值，市场销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱，保交付、稳资金的优先级更高。1-8 月累计投资 7.69 万亿元，同比下降 8.8%，降幅较上月扩大了 0.3 个百分点；累计新开工面积 6.38 亿平，同比下降 24.4%，降幅较上月小幅收窄了 0.1 个百分点。  单月竣工面积同比增速连续六个月保持双位数增长，全年竣工增长确定性相对较强。8 月竣工面积 5321 万平，同比增长 10.6%，增速虽然较上月大幅下降了 22.6 个百分点，持续六个月保持双位数增长。1-8 月累计竣工 4.37 亿平，同比增长 19.2%，增速较上月下降了 1.3 个百分点。我们认为今年竣工具备一定的确定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020 年下半年至 2021 年上半年新开工体量相对较高，按照 2-3 年的结算期考虑，今年这部分项目或将交付。 3. 开发商资金：  受销售走弱的影响，房企到位资金 8 月降幅扩大。8 月房企到位资金 8899 亿元，同比下降25.4%（前值：-20.2%）。1）房