房地产行业第35周周报(8月26日-9月1日)：新房成交面积环比连续三周回升，中央及一线城市落地多项利好政策

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 9 月 5 日 强于大市 相关研究报告 《华发股份：上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市》（2023/9/1） 《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》（2023/8/29） 《建发国际集团：结算利润率略有修复；在手现金实现双位数增长》（2023/8/28） 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/28） 《绿城中国：上半年核心净利稳步增长；拿地强度显著提升》2023 年 8 月 28 日（2023/8/28） 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 35 周周报（8月 26 日-9 月 1 日） 新房成交面积环比连续三周回升，中央及一线城市落地多项利好政策 本周新房成交面积环比连续三周正增长，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均收窄；土地市场同比价升量跌，溢价率同比有所提升。 核心观点  新房成交面积环比连续三周正增长，同比降幅扩大。40 城新房成交面积为 318.0 万平方米，环比上涨10.4%，同比下降 30.5%，同比降幅较上周扩大了 8.67 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 1.8%、9.3%、19.9%，同比增速分别为-35.4%、-26.3%、-33.9%。一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 3.6、15.0、3.2 个百分点。  二手房成交面积同环比降幅均收窄。18 个城市二手房成交面积为 147.7 万平方米，环比下降 1.0%，同比下降 6.0%，同比降幅较上周缩小了 7.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.1%、-8.1%、11.4%，同比增速分别为-10.4%、-11.2%、18.0%。一、三四线城市同比增速较上周分别上升了了 4.5、37.2 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 0.7 个百分点。  新房库存环比略有下降，去化周期环比略有上升。12 个城市新房库存面积为 9752 万平方米，环比增速为-1.2%，同比增速为-3.7%；去化周期为 15.8 个月，环比下降 0.2 个月，同比提升 4.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.2%、-15.9%，同比增速分别为 2.5%、-8.8%、-25.1%；去化周期分别为 15.7、14.7、35.1 个月，一线城市环比提升 0.2 个月，二、三四线城市环比下降 0.3、5.4个月，同比分别提升 3.2、5.6、5.6 个月。  土地市场同比价升量跌，溢价率同比有所提升。百城成交土地规划建筑面积为 2299.0 万平方米，环比下降 6.1%，同比下降 47.3%；成交土地总价为 671.2 亿元，环比上涨 5.4%，同比上涨 75.1%；楼面均价为2919.7 元/平，环比上涨 12.2%，同比上涨 232.1%；土地溢价率为 2.8%，环比下降 0.7 个百分点，同比上涨 0.8 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。本周房地产行业国内债券总发行量为 123.7 亿元，同比下降 19.8%，环比下降 47%。总偿还量为 107.1 亿元，同比下降 36.6%，环比下降 31.8% ；净融资额为16.6 亿元。  板块收益有所提升。房地产行业绝对收益为 2.1%，较上周上涨 5.6pct，房地产行业相对收益为-0.1%，较上周上涨 1.4pct。房地产板块 PE 为 12.61X，较上周下降 0.29X。本周（8.28-9.3），北上资金对计算机、汽车、国防军工加仓金额较大，分别为 16.39、15.22、9.92 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.97 %（上周为-0.98%），净买入-1.04 亿元（上周净买入-2.18 亿元）。 投资建议  8 月 31 日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。1）正式提出下调存量首套房贷利率，2010-2022 年新发加权平均房贷利率为 5.64%，其中 2012-2014 年平均高达 6.68%，而 2023 年以来仅为 4.13%，我们认为存量贷款利率下调，一方面，对于居民来说，当前居民消费较弱，叠加居民收入预期不足，在开源较难的情况下，通过减少利息支出节流，也能一定程度上促进消费和投资；另一方面，对于银行来说，或能有效减少提前还贷现象，也能减少违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。2）统一全国最低首付比例下限。在实施限购的城市，调整后首、二套房最低首付款比例政策下限分别从 30%、40%降至 20%、30%，不过最终比例由城市自主确定。我们判断，二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平，一线城市二套房首付比例或更可能优先调整。3）二套房贷款利率下限从 LPR+60BP 调整为不低于相应期限LPR+20BP。结合此前 2022 年 9 月央行出台房价下跌的城市浮动调整利率政策，即允许新房房价同环比连续 3 个月均下降的城市突破首套房贷利率下限。根据最新 LPR 报价，首套房贷利率最低可到 4.0%（部分房价疲软的城市可突破 4.0%），二套房贷利率下限调整为 4.4%，进一步打开了房贷利率下调空间，带动实际利率持续下降。现在的利率政策体系虽有全国统一的下限，但实践中各城市有权根据自身情况再定一个下限。当前四个一线城市利率下限与全国不一致：北京（首套 LPR+55BP，二套 LPR+105BP）、上海（LPR+35BP，二套 LPR+105BP）、深圳（首套 LPR+30BP，二套 LPR+60BP）、广州（LPR，二套 LPR+60BP）。当前北京首、二套房贷利率为 4.75%、5.25%，上海 4.55%、5.25%，深圳 4.5%、4.8%，广州 4.2%、4.8%，均已降至当地下限。我们认为，一线城市或将首先下调房贷利率加点数，打开利率下行空间。  此外，本周四个一线城市广州、深圳、上海、北京先后宣布落地执行首套房“认房不认贷”，直接利好外地有过贷款记录本地无房家庭、本