房地产行业点评：行业数据走弱，期待政策发力

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 行业数据走弱，期待政策发力 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2023 年 9 月 3 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 116 行业总市值(百万元) 15,474.31 行业流通市值(百万元) 7,413.28 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 14.3 1.5 1.7 2.1 2.7 9.3 8.4 6.9 5.2 买入 招商蛇口 14.1 0.4 1.1 1.3 1.7 34.4 13.3 10.8 8.5 买入 滨江集团 10.7 1.2 1.4 1.8 2.3 8.9 7.5 6.1 4.6 买入 万科 A 14.1 2.0 2.2 2.5 2.5 7.2 6.3 5.7 5.6 买入 华发股份 10.7 1.1 1.4 1.6 1.8 9.5 7.6 6.6 5.9 买入 保利发展 14.3 1.5 1.7 2.1 2.7 9.3 8.4 6.9 5.2 买入 备注：股价使用 2023 年 09 月 1 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  事件：8 月 15 日，国家统计局公布数据显示，2023 年 1-7 月，商品房销售面积 66563万平方米，同比-6.5%，商品房销售额 70450 亿元，同比-1.5%。全国房地产开发投资67717 亿元，同比-8.5%。  销售延续下滑，宽松预期加强 2023 年 1-7 月商品房销售面积同比-6.5%，较 2023 年 1-6 月的增速下降 1.2pct，7 月单月销售面积同比-23.8%，单月增速较上月上升 4.3pct，1-7 月商品房销售金额同比-1.5%，较 2023 年 1-6 月的增速下降 2.6pct，7 月单月销售金额同比-24.1%，单月增速较上月上升 0.9pct。7 月行业销售热度下降，整体市场表现较差，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7 月 24 日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的放松政策有望加速出台。  投资及新开工降幅扩大，竣工数据表现较好 2023 年 1-7 月房地产投资同比-8.5%，较 2023 年 1-6 月增速下降 0.6pct；1-7 月新开工增速同比 24.5%，较 1-6 月增速下降 0.2pct；1-7 月竣工面积同比+20.5%，较 1-6 月增速上升 1.5pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，而新开工的持续走低，主要系上年市场拿地规模萎缩，同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。  资金来源数据下降，销售回款拖累较大 2023 年 1-7 月房地产开发企业到位资金同比-11.2%，较 2023 年 1-6 月增速下降 1.4pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-11.5%、-23.0%、-3.8%及-1.0%，各项数据均同比负增长，定金及预收款下滑幅度最大。当前，部分民营房企发生债务违约事件，导致行业融资渠道收缩加剧，考虑到新房销售市场表现不佳，我们预计整体到位资金情况仍会较弱。  投资建议：1-7 月房地产行业各项数据均显示出明显的走弱迹象，但在 7 月 24 日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，放松预期逐渐加强，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科 A 等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 - 5.00 10.00 15.0021-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2023 年 1-7 月，商品房销售面积 66563 万平方米，同比下降 6.5%，增速较 2023年 1-6 月下降 1.2pct。其中，住宅销售面积下降 4.3%，办公楼销售面积下降 18.3%，商业营业用房销售面积下降 19.8%。商品房销售额 70450 亿元，同比下降 1.5%，增速较 2023 年 1-6月下降 2.6pct。其中，住宅销售额上升 0.7%，办公楼销售额下降20.2%，商业营业用房销售额下降 17.0%。2023 年 1-7 月，全国房地产开发投资完成额 67717亿元，同比下降 8.5%，增速较 2023 年 1-6 月下降 0.6pct。其中，住宅投资 51485亿元，同比下降 7.6%，增速较 2023 年 1-6 月下降 0.3pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 76.0%。 图表 1：行业宏观数据汇总 来源：Wind、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表 2：各都市圈宏观数据汇总（2023 年 1-6 月，分城市月度数据滞后全国数据） 来源：Wind、中泰证券研究所 2.销售延续下滑，宽松预期加强 2023 年 1-7 月销售面积同比-6.5%，较 2023 年 1-6 月的增速下降 1.2pct，销售金额同比-1.5%，较 2023 年 1-6 月的增速下降 2.6pct，住宅项销售金额同比提升了0.7%，同比仍保持正增长，整体来看，住宅销售表现显著好于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-1.1%、-11.1%、-11.2%和+0.1%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳。展望未来，当前市场需求不足，而 7 月 24 日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，我们预计，在销售持续