新世纪评级-2023年上半年银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券市场运行情况

资产证券化市场研究报告 1 2023 年上半年银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券 市场运行情况 债券结构融资部 周思齐 唐诗怡 林骁天 李奕欣 董仪 潘文杰 徐宇扬 一、银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券概要 银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称为“RMBS”），是一种以发起机构（商业银行或住房公积金管理中心）将个人住房抵押贷款作为基础资产，信托给受托机构，并由受托机构发行的证券，其本息的偿付主要来源于基础资产所产生的现金流。目前，国内市场上个人住房抵押贷款主要包括个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款及个人住房组合贷款。RMBS 产品按发起机构不同可分为商业银行 RMBS 和住房公积金 RMBS。 二、RMBS 产品的发行情况 从资产证券化产品的市场发行情况看，截至 2023 年 6 月末，RMBS 产品的整体发行规模依然保持第一，占比近三成。 商业银行 RMBS 方面，随着近年来房地产市场调控政策趋严，商品房（住宅）交易量持续保持低位，银行个人住房抵押贷款的新增投放放缓，RMBS 的发行亦随之放缓。2020-2022 年及 2023 年上半年，RMBS 发行量分别为 4243.85 亿元、4992.99 亿元、245.41 亿元和 0.00 亿元。2020 年 12 月 31 日，人民银行和银保监会联合发布房地产贷款集中度管理新规，规定银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。商业银行通过发行 RMBS 来满足房地产贷款额度方面的监管要求，且在新规发布之前已有体现。2021 年 RMBS 发行态势持续强劲，发行金额较 2020 年增长 17.65%。2022 年，RMBS 仅发行 3 单，规模合计 245.41 亿元。2022 年受到房地产行业宏观调控、经济下行及断供潮等影响，个人住房贷款需求明显下降，全年 RMBS 发行量仅有百亿元的水平。2023 年上半年，RMBS 仍未有新产品发行。 住房公积金 RMBS 方面，由于 2016 年下半年以来国内房地产政策调整，住房公积金 RMBS 的发行近年来一直处于暂停状态。截至 2023 年 6 月末，住房公积金 RMBS 共计发行并存续 5 单，涉及规模 401.62 亿元。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 图表 1. 全国商品房(住宅）销售面积-累计同比（单位：%） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表 2. 全国个人住房贷款余额及金融机构贷款同比增长（单位：%，万亿元） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表 3. 截至 2023 年 6 月末，RMBS 产品发行量统计（单位：亿元） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 截至 2023 年 6 月末，市场上存续 287 单 RMBS 产品，共涉及 33 家发起机构，总发行规模达 23762.25 亿元。33 家发起机构中商业银行有 31 家，且以大型国有商业银行为主，涉及的 RMBS 共计 178 单。中国建设银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司和中国银行股份有限公司发起的 RMBS 分别占RMBS 总发行规模的 35.16%、26.85%和 9.42%。 图表 4. 截至 2023 年 6 月末各 RMBS 发起机构的产品发行情况（单位：亿元） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表 5. 截至 2023 年 6 月末 RMBS 产品发起机构的类型（单位：亿元） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 三、存续 RMBS 产品的特征 截至 2023 年 6 月末，尚在存续期内的 287 单 RMBS 中，共包含 282 单商业银行 RMBS 和 5 单住房公积金 RMBS，入池资产的特征主要有：（1）资产池笔数众多，具有极强的分散性；（2）基础资产的利率水平不高；（3）基础资产的新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 4 履约表现时间较长；（4）基础资产的剩余期限较长；（5）同质化程度高；（6）信用质量较好。 图表 6. 存续期内的 RMBS 在封包日的基础资产池特征 商业银行 RMBS 住房公积金 RMBS 平均贷款笔数 28502.20 29291.40 贷款利率 加权平均贷款利率 4.81% 3.46% 范围 3.83%~6.88% 3.26%~4.27% 账龄 加权平均账龄 4.00 年 3.08 年 范围 0.36~7.95 年 0.26~3.66 年 剩余期限 加权平均剩余期限 11.78 年 13.15 年 范围 1.16~25.58 年 7.31~16.24 年 数据来源：Wind，新世纪评级整理 （一）优先级证券的比例 市场上 RMBS 产品一般都设置了优先/次级的偿付结构，产品不依赖外部增信。RMBS 产品的优先级证券的信用等级高，均为 AAAsf 级，且占比也高，而次级及超额抵押合计占比较低。 商业银行 RMBS 方面，AAAsf 级部分平均占比达 87.99%，主要分布在 80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为 13.20%，主要分布在 10%-15%的区间内。住房公积金 RMBS 方面， AAAsf 级部分的平均占比达 89.19%，主要分布在 80%-90%的区间内，次级及超额抵押合计平均占比为 10.81%，主要分布在 10%-15%的区间内。 整体来看，相较于一般的资产证券化产品，无论是商业银行 RMBS 还是住房公积金 RMBS 的优先级证券所获信用支持都较低，其主要原因在于基础资产分散性很强，放贷机构的放贷标准严格，该类资产的信用表现优良且稳定。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 5 图表 7. 截至 2023 年 6 月末已发行 RMBS 产品 AAAsf 级占比情况（单位：单） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 图表 8. 截至 2023 年 6 月末 RMBS 产品次级及超额抵押合计占比情况（单位：单） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 （二）封包期情况 商业银行 RMBS 的加权平均封包期为 0.38 年，住房公积金 RMBS 的加权平均封包期为 0.41 年。一般封包期越长，其累计的利息回收款越多，对优先级证券571162301189020406080100120140160180新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 6 的信用支持也就越大。特别是住房公积金 RMBS，为了缓释负利差的风险而设置了较长的封包期。 图表 9. 截至 2023 年 6 月末已发行 RMBS 的封包期情况（单位：单） 数据来源：Wind，新世纪评级整理 （三）基础资产利率类型及发行利率的变化情况 截至 2023 年 6 月末，已发行的 RMBS 利率类型主要以浮动利率为主。由于RMBS 的基础资产以浮动利率为主，为防止基础资产利率重设带来的利差变化风险，在证券端也以浮动利率为主，