碧桂园服务(06098.HK)业绩承压，业务结构持续优化

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年08月30日买 入碧桂园服务（06098.HK）业绩承压，业务结构持续优化核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价9.45 港元总市值/流通市值31877/31877 百万港元52 周最高价/最低价23.27/6.22 港元近 3 个月日均成交额516.06 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《碧桂园服务（06098.HK）-业绩表现承压，主动寻求优化》 ——2023-03-30《碧桂园服务（06098.HK）-业绩规模稳增，居家业务亮眼》 ——2022-08-25《碧桂园服务（06098.HK）-多元化发展初具规模，全面推进高质量增长》 ——2022-03-30归母净利润承压。2023 上半年公司实现营业收入207.3 亿元，同比增长3.4%；归母净利润 23.5 亿元，同比下降 8.7%。公司归母净利润的下降主要是由于收入增长压力显现、毛利率下行以及商誉减值等因素所导致。公司多条航道业务收入结构不断优化，分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的收入占比分别为 55.3%、9.1%、4.7%、13.0%、11.5%、2.6%。2023 上半年公司毛利率为 24.9%，较去年同期下降 2.0pct。其中，物业管理服务毛利率上升 0.1pct至 26.0%；社区增值服务毛利率下降 11.0pct 至 48.7%；商业服务毛利率上升 2.0pct 至 38.4%；城市服务毛利率上升 3.0pct 至 21.1%。管理规模保持增长，第三方收入占比持续提高。截至 2023 上半年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积 9.2 亿平方米，合约面积 16.5 亿平方米，管理规模持续增长。另外，“三供一业”物业管理服务的在管面积及合约面积分别为 0.88、0.93 亿平方米。2023 上半年，剔除主动退出项目后，公司新增在管面积 0.47 亿平方米，新增合约面积 0.45 亿平方米。公司与母公司碧相互隔离，保持上市公司独立性，高度市场化运作，第三方收入占总收入比例从 2018 年的 79.7%持续上升，到 2023 年上半年已经达到 95.6%，高于同业水平。社区增值服务寻求业务模式转变。2023 上半年公司社区增值服务收入 18.8亿元，同比下降 10.7%。公司业务结构性调整及新业务布局导致毛利率下降11.0pct，分业务板块看，其中大本地生活、社区传媒服务、家装中介服务、园区空间服务收入分别同比下降 0.5%、10.6%、54.2%、22.8%，房产经纪服务收入同比增长 16.1%。风险提示：母公司销售及交付节奏超预期下行；商誉减值超预期；毛利率下行超预期；多元业务拓展不及预期。投资建议：考虑到公司已基本完成商誉减值和低质量在管项目的退出，公司未来将重新取得有质量的增长。预计公司 23-24 年归母净利润分别为 32/36亿元，对应 EPS 分别为 0.95/1.06 元，对应最新股价 PE 分别为 8.1/7.2X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)28,84341,36743,80747,57551,523(+/-%)84.9%43.4%5.9%8.6%8.3%净利润(百万元)4,0331,9433,2033,5924,023(+/-%)50.2%-51.8%64.8%12.2%12.0%每股收益（元）1.200.580.951.061.19EBITMargin18.3%13.4%12.9%13.1%13.3%净资产收益率（ROE）15.9%5.3%8.3%8.8%9.2%市盈率（PE）6.413.38.17.26.4EV/EBITDA10.210.15.85.75.5市净率（PB）0.720.690.650.610.58资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润承压。2023 上半年公司实现营业收入 207.3 亿元，同比增长 3.4%；归母净利润 23.5 亿元，同比下降 8.7%。公司归母净利润的下降主要是由于收入增长压力显现、毛利率下行以及商誉减值等因素所导致。公司多条航道业务收入结构不断优化，分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务的收入占比分别为 55.3%、9.1%、4.7%、13.0%、11.5%、2.6%。2023 上半年公司毛利率为 24.9%，较去年同期下降2.0pct。其中，物业管理服务毛利率上升 0.1pct 至 26.0%；社区增值服务毛利率下降 11.0pct 至 48.7%；商业服务毛利率上升 2.0pct 至 38.4%；城市服务毛利率上升 3.0pct 至 21.1%。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理管理规模保持增长，第三方收入占比持续提高。截至 2023 上半年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积 9.2 亿平方米，合约面积 16.5 亿平方米，管理规模持续增长。另外，“三供一业”物业管理服务的在管面积及合约面积分别为 0.88、0.93 亿平方米。2023 上半年，剔除主动退出项目后，公司新增在管面积 0.47 亿平方米，新增合约面积 0.45 亿平方米。公司与母公司碧相互隔离，保持上市公司独立性，高度市场化运作，第三方收入占总收入比例从 2018 年的 79.7%持续上升，到 2023 年上半年已经达到 95.6%，高于同业水平。图3：公司在管面积及储备面积资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3社区增值服务寻求业务模式转变。2023 上半年公司社区增值服务收入 18.8 亿元，同比下降 10.7%。公司业务结构性调整及新业务布局导致毛利率下降 11.0pct，分业务板块看，其中大本地生活、社区传媒服务、家装中介服务、园区空间服务收入分别同比下降 0.5%、10.6%、54.2%、22.8%，房产经纪服务收入同比增长 16.1%。投资建议：考虑到公司已基本完成商誉减值和低质量在管项目的退出，公司未来将重新取得有质量的增长。预计公司 23-24 年归母净利润分别为 32/36 亿元，对应 EPS 分别为 0.95/1.06 元，对应最新股价 PE 分别为 8.1/7.2X，维持“买入”评级。风险提示：母公司销售