房地产行业点评：广州落地认房不认贷，政策进入宽松周期

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年 8 月 30 日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 点评 销售基本面加速下滑，亟待宽松政策落地支持。2023年1-7月全国商品房销售额同比-1.5%，7月单月同比-19.3%；1-7 月商品房销售面积同比-6.5%，7 月单月同比-15.5%。一线城市整体销售表现虽好于全国平均水平，但近两个月销售同样持续承压，据 wind 高频数据，8 月（截至 25 日）一线城市新房销售月度累计同比-27.7%，连续三个月同比下降，而广州在四个一线城市中销售下滑压力相对较大，6 月、7 月销售面积分别同比-33.7%、-15.8%，也亟需宽松政策落地支持。 广州打响一线城市认房不认贷“第一枪”。8 月 25 日，住建部、央行、金管总局出台认房不用认贷政策并纳入“一城一策”工具箱，打开了目前一线城市严格执行认房认贷的政策空间。此次广州作为一线城市代表明确落地认房不认贷，验证了我们在 6、7 月外发的《一线城市迅速响应，高能级城市宽松政策有望落地》等多篇报告中的判断。一线城市认房不认贷的落地，将大幅降低置换改善需求首付比例门槛（从 7-8 成降至 3-3.5 成），促进购房需求的释放。 其他一线城市宽松政策预计“箭在弦上”。当前各能级城市销售均持续承压，若要促进市场整体企稳，一线城市带头是关键。在广州落地认房不认贷后，预计其他一线城市也将紧随其后，同时或还有多项配套政策出台，包括但不限于放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等。我们预计认房不认贷与其他宽松政策将形成一线城市的政策“组合拳”，促进置换需求及改善需求的释放，支撑市场销售企稳回升。 供给侧再迎支持，地产板块有望引领本轮市场上涨。8 月 27 日证监会发布上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制。本次放开上市房企再融资不能破净的限制是对房企“三支箭”融资的补丁支持，预计将和房地产需求侧政策协同发力，支持房地产市场企稳。截至 8 月 25 日，中证全指房地产指数的 PB-LF 为 0.86，位于近十年 1.9%的百分位，估值处于绝对底部区间，在政策带动下，地产板块有望引领本轮市场上涨。 投资建议 广州打响了一线城市认房不认贷的“第一枪”，在销售持续承压背景下，预计高能级城市将有更多宽松政策出台，支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口等；一线本地房企同样因此受益，如城建发展、珠江股份等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1：一 线城市新房周度成交面积走势 图表2：一 线城市二手房周度成交面积走势 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表3：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表4：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 -500501001502002501W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W2019年2020年2021年2022年2023年-100102030405060701W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W2019年2020年2021年2022年2023年05101520252016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表5：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表6：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 增持 1,575 7.0 6.6 6.1 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,736 9.5 7.6 6.2 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,224 28.7 18.6 11.5 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 344 5.5 4.5 3.9 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 343 9.2 7.3 5.6 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,668 7.2 6.4 5.4 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 210 7.6 4.1 3.4 27.6 50.8 61.2 -38% 84% 21% 1908.HK 建发国际集团 买入 363 7.3 5.8 4.3 49.3 62.3 85.1 40% 26% 37% 2423.HK 贝壳* 买入 1,361 47.9 17.6 13.8 28.4 77.4 98.7 24% 172% 28% 9666.HK 金科服务 买入 62 N.A. 14.7 12.9 -18.2 4.2 4.8 -272% 123% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 292 15.0 7.2 6.5 19.4 40.3 44.7 -52% 107% 11% 1209.HK 华润万象生活 买入 726 32.9 26.0 21.6 22.1 28.0 33.6 28% 27% 20% 3316.HK 滨江服务 买入 47 11.4 9.0 7.0 4.1 5.2 6.7 28% 27% 29% 6626.HK 越秀服务 买入 44 10.6 9.2 7.9 4.2 4.8 5.6 16% 16% 16% 2156.H