招商蛇口2023年中报点评：销售业绩同比高增，融资成本优势显现

证券研究报告 | 公司点评 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 招商蛇口(001979) 报告日期：2023 年 08 月 30 日 销售业绩同比高增，融资成本优势显现 ——招商蛇口 2023 年中报点评 事件 2023 年 8 月 28 日公司公布 2023 年半年度报告。 投资要点 ❑ 归母净利润同比增长，净利率企稳回升 2023H1 公司营业收入 514.42 亿元，同比-10.63%；归母净利润 21.53 亿元，同比+14.09%；基本每股收益 0.22 元/股，同比+37.5%；毛利率为 16.26%，较年初-3.0pct；净利率为 7.4%，较年初+2.4pct。上半年公司营业收入较 2022 年同期相比有所降低，毛利率同比亦有所下降，但归母净利润同比增加，主要原因为：①公司的投资收益较 2022 年同期增加 3.4 亿元，同比+30.07%；其中，2023 年 6 月蛇口产园 REIT 扩募实现投资收益约 8.06 亿元；②少数股东损益占比减小，由 2022H1 的 52.91%降至 43.37%，降低 9.54pct。 ❑ 销售排名进一步提升，投资持续聚焦核心城市 从市场销售来看，2023H1 公司实现销售面积 683.96 万平方米，同比+40.30%，销售金额 1664.36 亿元，同比+40.07%，销售规模行业排名较去年同期提升 1 位至第 5 位。城市深耕方面，公司在全国 12 个城市进入当地销售金额前五位，进入前五的城市数量与 2022 年保持一致。从公司拿地来看，2023H1公司共获取 25 宗地块，总计容建面约 238 万平方米，权益地价 345 亿元。公司在“强心 30 城”和“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达 100%和 98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。我们认为，公司销售保持通畅，拿地持续聚焦核心城市，销售额完成 2023 年既定年度销售目标的 50.4%，公司的区域深耕优势逐渐显现。 ❑ 融资成本持续降低，助力公司利润率改善 截至 2023 年 6 月底，公司三道红线保持绿档水平，其中，剔除预收账款的资产负债率 62.86%、净负债率 47.01%、现金短债比为 1.09。2023H1 公司新增 138 亿元公司债注册，新增公开市场融资 74.9 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。公司加权平均资金成本为 3.65%，较年初降低 24bp，财务成本逐渐下降。我们认为，公司的较强的综合实力受到市场认可，从融资成本方面已经体现出公司优势，财务成本的降低能够助力公司利润率改善。 ❑ 第二曲线稳健增长，资产运营及城市服务业绩改善 资产运营方面，2023H1 公司全口径资产运营收入 31.2 亿元，实现 EBITDA 16.6 亿元，分别同比增长 22.5%和 26.1%。公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA Margin 达 61%，同比提升 0.2 个百分点；年化 EBITDA 回报率达 6.39%，同比上年全年实际 EBITDA 率提升 0.6 个百分点。城市服务方面，招商积余全年实现营业收入 69.78 亿元，同比+23.58%；归母净利润 4.19 亿元，同比+26.65%。 ❑ 盈利预测与估值 我们认为公司发展策略贴合市场逻辑，经营持续向好，未来业绩具备改善预期。我们预计公司 23-25 年归母净利润为 72、76、91 亿元，对应 EPS 为 0.87、0.91、1.09 元。 ❑ 风险提示：开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥14.81 总市值(百万元) 123,531.80 总股本(百万股) 8,341.11 股票走势图 相关报告 1 《宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来》 2023.04.19 2 《业绩深蹲待起跳，双百驱动葆长青》 2023.03.21 3 《经营业绩短期承压，销售拿地表现良好》 2022.11.01 -18%-11%-4%2%9%16%22-0822-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-08招商蛇口深证成指招商蛇口(001979)公司点评 http://www.stocke.com.cn 2/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 183,003 200,730 228,474 256,042 (+/-) (%) 13.92% 9.69% 13.82% 12.07% 归母净利润 4,264 7,248 7,551 9,115 (+/-) (%) -58.89% 69.97% 4.18% 20.71% 每股收益(元) 0.51 0.87 0.91 1.09 P/E 28.97 17.04 16.36 13.55 资料来源：Wind，浙商证券研究所 招商蛇口(001979)公司点评 http://www.stocke.com.cn 3/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图1： 2019-2023H1 招商蛇口营业收入及同比 图2： 2019-2023H1 招商蛇口毛利润及毛利率 资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 图3： 2019-2023H1 招商蛇口归母净利润及同比 图4： 2019-2023H1 招商蛇口毛利率及净利率 资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 图5： 2019-2023H1 招商蛇口销售金额及同比 图6： 2019-2023H1 招商蛇口销售面积及同比 资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司公告，浙商证券研究所 977 1296 1606 1830 576 514 10.6%32.7%23.9%13.9%28.9%-10.6%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%020040060080010001200140016001800200020192020202120222022H12023H1营业收入（亿元，左轴）同比增速（%，右轴）3383724093521078434.6%28.7%25.5%19.3% 18.6%16.3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05010015020025030035040045020192020202120222022H12023H1毛利润（亿元，左轴）毛利率（%，右轴）1