房地产行业：单月销售持续负增长，新开工增速下滑

请务必阅读正文后的声明及说明[Table_MainInfo][Table_Title]证券研究报告 / 行业动态报告 单月销售持续负增长，新开工增速下滑 报告摘要： [Table_Summary]房地产投资增速保持韧性，新开工增速继续下滑。1-10 月，全国房地产开发投资约 10 万亿，同比增长 9.7%，增速较 1-9 月回落 0.2 个百分点；累计新开工面积 16.87 亿平米，增长 16.3%，增速回落 0.1pct，单月新开工 1.62 亿平米，单月同比增速 14.7%，回落达 5.6pct。国房景气指数较 9 月底下降 0.05，为 101.94，行业景气度回落。我们认为随着销售的下滑趋势已定，库存增加，房企对新开工将更加谨慎，单月新开工增速可能将持续下滑。 单月销售面积持续负增长，年底降幅可能扩大。1-10 月，商品房销售面积为 13.31 亿平米，同比增长 2.2%，增速收窄 0.7pct；单月商品房销售面积为 1.38 亿平米，同比减少 3.11%，连续两个月单月销售面积负增长，单月仅西部销售正增长。中部、西部地区销售面积增速进一步放缓，分别为 8.7%、8.6%，增速回落 2.5、0.3pct。我们认为 2017年 11、12 月的销售数据基数较高，年底单月销售降幅可能扩大。 土地市场明显降温，流拍率已达近五年高位。1-10 月，房企购臵土地面积 2.20 亿平米，同比增长 15.3%，增速回落 0.4pct；土地成交价款11695 亿元，同比增长 20.6%，增速回落 2.1%。百城土地出让数据显示十月成交土地溢价率仅为 4.18%，上次出现如此低位溢价率还是在14 年年中。一线、二线城市土地流拍率已接近甚至超过 2014 年数据，三四线城市土地流拍率也在历史高位。随着房企对于未来市场预期趋于一致，我们认为四季度的土地购臵面积、溢价率将保持低位运行。 个人按揭贷款回暖，按揭利率增幅收窄。1-10 月，房地产开发企业到位资金 13.56 万亿，同比增长 7.7%，增速回落 0.1pct，其中个人按揭贷款 1.94 万亿元，下降 0.9%，降幅收窄 0.3 个百分点。首套房、二套房贷款利率为 5.71%、6.07%，环比增幅持续放缓。随着银行额度的充裕以及销售的下行，我们预期房贷利率近期可能稳定或出现拐点向下。 行业景气度回落，单月销售持续负增长，政策预期稳定。推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：万科 A、新城控股、保利地产、招商蛇口、华侨城 A、华夏幸福；销售高增长、业绩弹性大：中南建设、金科股份、蓝光发展。 风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 万科 A 24.38 2.67 3.17 4.01 9.13 7.69 6.08 买入 中南建设 6.45 0.16 0.59 1.08 40.31 10.93 5.97 买入 新城控股 25.65 2.97 4.21 5.44 8.64 6.09 4.72 买入 保利地产 12.77 1.32 1.75 2.10 9.67 7.30 6.08 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote]历史收益率曲线 -36%-25%-14%-3%8%2017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/10房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%） 1M3M 12M 绝对收益 12.32% 0.44% -23.90% 相对收益 9.73% 5.42% -2.08% [Table_IndustryMarket]行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 20394 流通市值（亿） 16525 市盈率（倍） 8.69 市净率（倍） 1.49 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（%） 78.06 [Table_Report]相关报告 《厦门房地产市场调研：降温明显，高价地承压》 2018-10-24 《2018 年 1-9 月房地产数据点评：单月销售面积负增长，“降温”的开始》 2018-10-21 《2018 年 1-8 月房地产数据点评：新开工维持高位，销售下行压力显现》 2018-09-18 [Table_Author]证券分析师：高建 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 联系人：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 021-20363213 shenly@nesc.cn /房地产 发布时间：2018-11-16 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 14 [Table_PageTop] 行业动态报告 目 录 1. 房地产投资增速保持韧性，国房景气指数出现回落 ............................ 3 2. 新开工面积增速回落，单月新开工面积环比明显降低 ........................ 4 3. 土地市场趋冷，流拍率持续走高 .......................................................... 6 4. 单月销售面积继续负增长，新建商品房价格稳中微涨 ........................ 7 5. 开发到位资金保持增长，贷款利率增幅持续收窄 ............................... 9 6. 投资建议 ............................................................................................. 12 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 14 [Table_PageTop] 行业动态报告 1. 房地产投资增速保持韧性，国房景气指数出现回落 2018 年 1-10 月份，全国房地产开发投资 99325 亿元，同比增长 9.7%，增速较 1-9月回落 0.2 个百分点，增速虽连续三个月下滑，但增速下滑速度较慢，总体表现坚韧；其中住宅投资 70370 亿元，增长 13.7%，增速较上月回落 0.3 个百分点，住宅投资占房地产开发投