房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年7月)：1-7月百城宅地成交建面同比-29%，成交楼面均价同比+5%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 8 月 24 日 行业研究 1-7 月百城宅地成交建面同比-29%，成交楼面均价同比+5% ——土地市场月度跟踪报告（2023 年 7 月） 房地产（地产开发） 1-7 月，百城宅地供应建面同比-21%，较 1-6 月收窄 2.1pct，连续 4 月收窄；成交建面同比-29%，较 1-6 月扩大 5.2pct，供给端修复趋势好于需求端；百城宅地成交楼面均价同比上涨 5.1%，较 1-6 月收窄 7.1pct，市场拿地热情有所回落。 1-7 月，百城宅地供应建面 22841 万平，同比-20.6%；成交建面 15287 万平，同比-29.2%；成交楼面均价为 6874 元/平，同比+5.1%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 1266 万平，同比-35.0%；成交建面 1057 万平，同比-31.3%；成交楼面均价为 24863 元/平，同比+9.8%。 百城中二线城市宅地供应建面 8613 万平，同比-22.9%；成交建面 5272 万平，同比-40.5%；成交楼面均价为 8848 元/平，同比+17.8%。 百城中三线城市宅地供应建面 12960 万平，同比-17.2%；成交建面 8957 万平，同比-19.9%；成交楼面均价为 3590 元/平，同比+1.0%。 1-7 月， TOP50 房企新增土储价值同比降幅扩大，头部国央企拿地力度保持较好。 1-7 月，TOP50 房企新增土储价值 7050 亿元，同比-19.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（600 亿元）、万科地产（505 亿元）、保利发展（500 亿元）；TOP50 房企新增土储面积 5558 万平，同比-16.5%，新增土储面积排名前三的房企为建发房产（409 万平）、华润置地（384 万平）、保利发展（333 万平）。 22 城前四轮已完成的土拍平均溢价率分别为 6.3%、5.7%、5.9%、5.3%。 截至 2023 年 8 月 21 日，22 个城市一批次土拍累计供应涉宅土地建面 3204 万平米，成交率 83.0%，累计成交总价约 3656 亿元，平均成交溢价率约为 6.3%；二批次已有 20 城累计供应涉宅土地建面 2339 万平米，成交率为 76.0%，累计成交总价约 2336 亿元，平均成交溢价率约为 5.7%，平均成交溢价率较上月小幅回落2pct，体现短期内土地市场拿地热情有所降温；杭州、合肥、南京、苏州、无锡、宁波 6 城已完成不少于四批土地出让，其中第三、四批次平均土地溢价率分别为5.9%、5.3%，近期核心城市土拍整体溢价率有所降低，土地市场热度分化凸显。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募 REIT 积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%沪深300300地产 -30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20230811 江浙放开省域落户，静待政策优化落地——对近期房地产政策的跟踪报告 20230801 7 月百强房企销售规模创新低，核心城市政策出台有望加速——房地产行业百强销售月报（2023 年 7 月） 20230731 稳大宗消费促地产企稳回升，完善消费设施利商业发展升级——对近期房地产政策的综合点评 20230729 百城宅地楼面均价涨幅扩大，供需规模恢复还需时日——土地市场月度跟踪报告（2023 年 6 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-7 月百城土地供给和需求同比降幅扩大至 10%+ ................................................................................. 3 1.2、1-7 月百城宅地供给与成交建面同比收缩 20%+ ..................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-7 月百城宅地成交均价累计同比上涨 5.1%