当前经济与政策思考:观察基准影响判断(房地产政策的预期与现实差异的因素)

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师:杨畅 执业证书编号:S0740519090004 电话:021-20315708 Email:yangchang@zts.com.cn [Table_Report] 相关报告 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 政策是否调整,基础在于判断当前状态;一旦涉及如何判断,就需要考虑用来判断的基准是什么; ◼ 问题在于用来判断的基准因人而异,选择不同基准可能得出不同判断,进而形成不同决策; ◼ 使用国家统计局每个月公布的商品房销售面积数据,并设计以 2012 年月度均值为基准的定基指数; ◼ 如果我们将 2021 年前期高点作为观察基准,当前指数出现超过 50 个百分点的回落,回落幅度较大、回落速度较快; ◼ 但观察基准或许也可以选择 2014 年底 2015 年初,原因在于 2016 年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”,而且提出“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”; ◼ 如果 2016 年上述定调,已经认为 2016 年前期存在“房地产泡沫”,那将 2014 年底 2015 年初作为观察基准,当前指数还是在向前期状态回归,而且距离前低仍有距离; ◼ 由于观察基准不同,进而形成不同的判断,或能解释现阶段,对房地产政策调整的预期与现实的差异; ◼ 尽管对形势的判断可以不同,但难以忽视在商品房销售面积背后,可能发生的两个变化: 第一,回落幅度更明显的新开工数据和土地成交数据,对支持销售面积稳定在 2014 年底 2015 年初基准的难度是偏大的; 第二,居民中长期贷款数据的表现,在 2014 年底 2015 年初表现为短期扰动,现阶段则表现为持续偏弱的特征。 ◼ 风险提示事件:政策变动风险。 、 观察基准影响判断(房地产政策的预期与现实差异的因素) ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告 2023 年 08 月 19 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1. 观察基准影响判断(房地产政策的预期与现实差异的因素) ........................ - 3 - 2. 风险提示 ......................................................................................................... - 5 - 图表目录 图表 1:商品房销售面积指数.............................................................................. - 3 - 图表 2:住宅新开工面积指数与 100 大中城市住宅类用地成交面积指数 ........... - 4 - 图表 3:居民中长期贷款及同比变化 ................................................................... - 5 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 宏观策略专题报告 1. 观察基准影响判断(房地产政策的预期与现实差异的因素) 一直以来,房地产都作为经济的重要变量,是影响经济基本面运动方向的重要因素;由于政策对于房地产具有直接影响,政策调整就成为观察经济基本面运动方向的进一步前瞻指标。而政策调整与否,或许在于如何判断当前的状态,而一旦涉及到如何判断,就需要考虑用来判断的基准是什么。 只有与基准相比,才能得出现在处于何种状态的判断,进而才能去推演政策会如何演绎,再进而推演经济基本面如何运动。但问题在于用来判断的基准因人而异,选择不同基准会得出不同判断。例如针对房地产,可以从量和价两个维度来观察,从量的维度,可以观察到比较完整的数据指标是国家统计局每个月公布的商品房销售面积数据。 我们尝试做一个定基指数,以 2012 年月度均值为基期 100%,将 2013年以来每个月的商品房销售面积与 2012 年的月度均值进行比较,为了防止单个月度出现极值扰动趋势,对月度数据进行 12 个月的移动平均,可以计算出以 2012 年月度均值为 100%,2013 年以来的商品房销售面积指数。 图表 1:商品房销售面积指数 来源:WIND、中泰证券研究所 观察计算出的商品房销售指数,会根据观察基准的不同,得出不同的结论。例如,如果我们将 2021 年作为观察基准,我们会发现,2023 年商 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 宏观策略专题报告 品房销售面积较 2021 年出现了超过 50 个百分点的回落,回落幅度和回落速度较以往都出现了明显变化,进而可能得出悲观的结论。但如果我们以 2014 年底 2015 年初作为观察基准,我们会发现,当前销售面积指数还是在向前期水平回归,而且距离前期低值,仍然存在一段距离。 根据我们梳理的材料,2016 年中央经济工作会议通稿提出了“要坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位”,这是首次在中央层面提出的明确要求,而且提出了“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的要求。如果说,2016 年中央经济工作会议的上述定调,就已经认为 2016年前期已经存在“房地产泡沫”,那现阶段商品房市场销售面积向 2014年底 2015 年初水平的回归,或许也是一个观察基准。 由于观察基准的不同,进而形成不同的判断,或许也就能解释现阶段,对房地产政策调整的预期与现实的不一致。由于观察基准不同,或许影响政策的判断,如果是短期作为观察基准,从近期高点大幅回落,则应该出台大力度刺激政策;而如果将 2014 年底 2015 年初作为观察基准,现在只是对前期水平的回归,那刺激政策的急迫性就显得相对不足。 新出现的问题在于,商品房销售面积是一个可比较的量化指标,现阶段销售水平仍是在向 2016 年“抑制房地产泡沫”之前水平的回归,但问题在于背后发生的两个变化。 第一个变化,是从商品房销售端向上游开工端以及土地端的传导。我们使用同样方法,对住宅新开工面积和住宅类土地成交面积两个指标进行计算,在销售面积向前低回归,但仍然高于 2012 年月度均值水平的同时,住宅新开工面积和土地成交面积回落幅度与速度更加明显,并且已经跌破了 2012 年平均水平的 50%分位,这意味着从未来供给上,也无法给商品房销售面积提供支撑。进而可以推演的结论就是,如果我们把2014 年底 2015 年初作为观察基准,现阶段 2023 年的商品房销售面积指数的回落,是向基准情形的回归,那么回落幅度更明显的新开工数据和土地成交数据,对支持商品房销售面积指数在基准情形上保持稳定的难度是偏大的。 图表 2:住宅新开工面积指数与 100 大中城市住宅类用地成交面积指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 宏观策略专题报告 来源:WIND、中泰证券研究所 第二个变化,是居民加杠杆的意愿发生了变化。根据人民银行公布的 7月金融数据,住户贷款

立即下载
房地产
2023-08-20
中泰证券
7页
0.78M
收藏
分享

[中泰证券]:当前经济与政策思考:观察基准影响判断(房地产政策的预期与现实差异的因素),点击即可下载。报告格式为PDF,大小0.78M,页数7页,欢迎下载。

本报告共7页,只提供前10页预览,清晰完整版报告请下载后查看,喜欢就下载吧!
立即下载
本报告共7页,只提供前10页预览,清晰完整版报告请下载后查看,喜欢就下载吧!
立即下载
水滴研报所有报告均是客户上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作商用。
相关图表
房企债券发行详情
房地产
2023-08-20
来源:房地产行业第33周周报:新房二手房环比回升,多地下调首付比例
查看原文
房企债券相关公告
房地产
2023-08-20
来源:房地产行业第33周周报:新房二手房环比回升,多地下调首付比例
查看原文
境内新发债规模及同比增速 图表 30:债务偿还规模及债务净融资规模
房地产
2023-08-20
来源:房地产行业第33周周报:新房二手房环比回升,多地下调首付比例
查看原文
重点城市库存和去化周期情况
房地产
2023-08-20
来源:房地产行业第33周周报:新房二手房环比回升,多地下调首付比例
查看原文
二线城市库存面积及去化周期 图表 27:三线城市库存面积及去化周期
房地产
2023-08-20
来源:房地产行业第33周周报:新房二手房环比回升,多地下调首付比例
查看原文
15 城库存面积及去化周期 图表 25:一线城市库存面积及去化周期
房地产
2023-08-20
来源:房地产行业第33周周报:新房二手房环比回升,多地下调首付比例
查看原文
回顶部
报告群
公众号
小程序
在线客服
收起