房地产行业跟踪报告：新房二手房销售转弱，政策预期持续加强

证券研究报告·行业研究·房地产 房地产行业跟踪报告 1 / 5 东吴证券（香港） 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 新房二手房销售转弱，政策预期持续加强 增持（维持） 投资要点 ◼ 上周（2023.6.3-2023.6.9，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+1.4%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-0.7%，-0.9%，超额收益分别为+2.1%、+2.3%。29 个中信行业板块中房地产位列第 5。 ◼ 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 282.2 万方，环比-31.1%，同比-17.7%；2023 年 6 月 1 日至 6 月 9 日累计成交 373.8 万方，同比-3.1%。今年截至 6 月 9 日累计成交 7995.5 万方，同比+13.6%。 （2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 158.9 万方，环比-1.6%，同比+17.7%；2023 年 6 月 1 日至 6 月 9 日累计成交 213.0 万方，同比+39.5%。今年截至 6 月 9 日累计成交 3931.5 万方，同比+62.3%。 （3）库存及去化： 14 城新房累计库存 9422.9 万方，环比+0.1%，同比-1.9%；14 城新房去化周期为 14.6 个月，环比变动 0.0 个月，同比变动-2.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.4 个月、8.8 个月、15.6 个月、39.3 个月，环比分别变动-0.1 个月、-0.1 个月、+0.5 个月、-0.3 个月。 ◼ （4）土地市场：2023 年 6 月 5 日-2023 年 6 月 11 日百城供应土地数量为 1 宗，环比-99.3%，同比-99.9%。百城土地成交建筑面积 887.9 万方，环比-66.7%，同比-66.9%；成交楼面价 1291 元/平，环比-51.6%、同比-37.2%；土地溢价率 1.9%，环比-3.4pct，同比-3.7pct。 ◼ 重点数据与政策：全国层面：6 月 8 日起，多家国有大行活期存款挂牌利率下调 5 个基点至 0.2%。国务院 2023 年度立法工作计划公开，个人所得税法修订和房地产税立法均未涉及。地方层面：深圳住建局表示今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房 5.2 万套。广西获得预售许可之前房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。南通通州购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的 1.5%。北京 6 月 5 日起实施提高无发票租房公积金提取额度至 2000 元。 ◼ 周观点：上周新房和二手房销售环比均有所回落，我们认为 6 月中下旬随着房企冲刺业绩、推货供应增加，新房销售将迎来季节性复苏。但考虑到去年 6 月高基数影响，新房销售同比预计将承压。我们认为地产政策放松的预期正在逐步加强，供给侧政策加码的概率较需求端更大。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 ◼ 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 [Table_PicQuote] 行业走势 [Table_Report] 相关研究 《新房二手房销售环比企稳，LPR 连续 9 月未变》 2023-05-29 《新房二手房销售环比转负，杭州南京局部地区放松限购》 2023-05-23 特此致谢东吴证券研究所对本报告专业研究和分析的支持，尤其感谢房诚琦，肖畅和白学松的指导。 [Table_Author] 2023 年 8 月 2 日 分析师 芮雯 (852) 3982 3217 ruiraven@dwzq.com.hk 2 / 5 东吴证券（香港） 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 行业点评报告 1. 板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团。建议关注华发股份、越秀地产等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务，建议关注：保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经 30 余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋，代建行业有望在未来 5 年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022 年 8 月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20 城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。。 2. 房地产基本面与高频数据 上周新房销售环比骤降，同比增幅降低 28pct。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+24%、-23%、-33%、+6%。 从新房成交看，上周 38 城新房成交面积 282.2 万方，环比-31.1%，同比-17.7%；2023年 6 月 1 日至 6 月 9 日累计成交 373.8 万方，同比-