2023年6月地产债运行情况报告

1国企地产债发行规模有所收缩 境内外净融资额均落入负值区间——2023 年 6 月地产债运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：上半年地产债发行规模为 2064.2 亿元，较上年同期下降 0.6%，整体仍处于明显偏低水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1 亿元，上年同期为 188.8 亿元。其中，6 月发行规模为 244.6 亿元，已连续两个月同比大幅负增，除民营房企发行规模较低的影响外，当月国有房企的发行规模也出现明显收缩，背后是近期楼市持续转弱，部分国有房企信用风险也有所暴露。上半年利差修复态势明显，但二季度随着楼市转冷，市场预期转为悲观，修复趋势明显转弱，季末利差上行；债券交易活跃度和价格异动方面，上半年整体表现平稳，价格异动较多的债券基本出自已违约或展期的主体。上半年共计新增 3 家境内地产债违约主体，均为前期已展期主体，信用风险的变化趋于稳定，部分源于弱资质房企信用风险已在前期充分暴露。6 月无新增境内债违约和展期房企。上半年各月境外地产债净融资额均为负值，境外地产债融资仍处于收缩阶段。6 月境外地产债发行规模为 35 亿元，净融资额为-238 亿元，短期内发行量难以覆盖偿还需求。信用风险方面，上半年新增 4 家境外债实质性违约房企，境外债信用风险仍在蔓延。二季度以来楼市表现明显转弱，在此背景下，供需两端政策相继出台，6 月下旬 5 年期以上 LPR 报价下调,近期监管宣布延长“金融 16 条”部分政策期限，均利好市场信心的恢复。我们预计，着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷，加大公积金购房支持力度，减免房地产交易环节税费，引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。另外，在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。我们判断，若各类政策调整到位，三季度末楼市有望走出趋势性企稳回升势头，四季房地产投资也将出现回暖。在此之前，地产债发行规模大概率会维持较低水平。在销售端和融资端压力未现明显缓解之前，还需持续关注房企信用风险变化。报告正文：2一、上半年地产债发行规模为 2064.2 亿元，较上年同期下降 0.6%，整体仍处于明显偏低水平；国有企业和民营企业发行结构严重失衡，且受到期量较大影响，各月净融资额均落入负值区间，上半年整体净融资额为-550.1 亿元，上年同期为 188.8 亿元。其中，6 月发行规模为 244.6 亿元，已连续两个月同比大幅负增，除民营房企发行规模较低的影响外，当月国有房企的发行规模也出现明显收缩，背后是近期楼市持续转弱，部分国有房企信用风险也有所暴露。1-6 月共计发行境内地产债 190 只，同比增长 1.6%；合计发行规模为 2064.2 亿元，同比下降 0.6%；到期规模为 2614.3 亿元，净融资额为-550.1 亿元，上年同期为 188.8 亿元。整体来看，上半年地产债发行规模仍处偏低水平，且受到期量较大影响，上半年各月净融资额均处负值区间。此外，国有企业和民营企业的发行结构仍然失衡，两者占比大约为 9:1。具体看，6 月共计 21 家房企发行境内地产债 27 只，发行规模为 244.6 亿元。与上月相比，发行主体数量、发行债券数量和发行规模分别增长 50.0%、22.7%和 12.1%。当月境内地产债到期规模为 381.9亿元，净融资额为-137.3 亿元。6 月地产债发行规模较低，已连续两个月同比大幅负增。具体看，6 月地产债发行规模为 244.6 亿元，环比增长 12.1%，但同比下降 32.1%，已连续两个月同比大幅负增（上月为同比下降 44.1%）。我们认为，6 月地产债发行规模与信用债整体发行水平出现背离，表明房企融资端出现收缩，或受近期楼市转弱，部分国有房企信用风险有所暴露等因素影响。图表 1-2：2018 年以来地产债发行规模（左图，单位：亿元）；2022 年-2023 年 6 月地产债发行情况（右图，单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理3民企发行规模维持低位，国企发行规模有所收缩。6 月，国有企业共计发行地产债 23 只，发行规模达 207.6 亿元，同比分别下降 25.8%和 37.3%，近两个月国有房企地产债发行规模收缩明显（上月同比下降 52.0%）；民企方面，共计 3 家民营企业发行地产债，分别为新城控股集团、万科股份和滨江集团，合计发行规模为 37 亿元，占比约为 15%，略好于去年同期（去年同期为 29 亿元，占比约 8%）。当月发行规模较低致净融资额大幅负增。6 月，国有房企、民营房企到期规模分别为 152.3 亿元和 229.6 亿元，净融资额分别为 55.3 亿元和-192.6 亿元，整体净融资额为-137.3 亿元。当前民营房企发行规模与下行周期前存在较大差异，叠加国企发行规模收缩，导致净融资额再度落入负值区间。图表 3：2022 年-2023 年 6 月地产债净融资额（单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理地产债加权平均融资利率与上月基本持平。6 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA 级地产债，发行数量为 10 只，加权平均利率为 3.34%，与上月基本持平。图表 42023 年 6 月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据期限2023 年 6 月2023 年 5 月2022 年 6 月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y13.95------------18.00--2Y34.2934.44--23.8813.90--25.1513.24--3Y103.3424.1713.5763.3524.0633.20183.2113.4015.055Y14.03----13.59----103.64----1 平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在 AA 级及以上，期限为 1、2、3、5 年期的债券，单位为%。4数据来源：Wind，东方金诚整理二、上半年利差修复态势明显，但二季度随着楼市转冷，市场预期转为悲观，修复趋势明显转弱，季末利差上行；债券交易活跃度和价格异动方面，上半年整体表现平稳，价格异动较多的债券基本出自已违约或展期的主体。整体来看，上半年利差修复态势显著，尤其是民企地产债利差收窄约 1253bp。具体看，行业利差由年初的 300.97bp 降至年中的 166.03bp，降幅约为 135bp；国企利差由年初的 173.47bp 降至年中的100.58bp,降幅约为 73bp；民企地产债利差由年初的 2090.42bp 降至年中的 837.19bp,降幅约为 1253bp。具体看，上半年利差的强势修复主要出现在一季度，二季度利差修复态势明显转弱，且季末有上行趋势。我们认为，这一方面与信用债利差整体变化趋势相关；另一方面，与楼市表现有关，二季度楼市转弱，叠加部分房企的信用