房地产行业第29周周报：国常会再提超大特大城市推进城中村改造；百城首套房贷利率跌破4%

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 7 月 24 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 1-6 月统计局数据点评：单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善》（2023/7/18） 《房地产行业 2023 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房房价时隔 5 个月环比转跌；一二线城市新房房价环比持平》（2023/7/16） 《绿城中国：品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展》（2023/7/14） 《越秀地产：上半年销售同比增速超 7 成，拿地高度聚焦核心城市》（2023/7/10） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益—房屋养老金制度点评》（2023/06/29） 《房地产 2023 年 1-5 月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》(2023/6/18) 《70 城二手房房价环比转跌；一二线城市新房房价同比维持正增长——房地产行业 2023 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》(2023/6/18) 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》(2023/6/13) 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 29 周周报（7月 15 日-7 月 21 日） 国常会再提超大特大城市推进城中村改造；百城首套房贷利率跌破 4% 本周新房成交环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交同比降幅小幅扩大，环比增速小幅下滑。土地市场环比量跌价升，土地溢价率环比上升。 核心观点  本周新房成交环比降幅收窄，同比降幅扩大。40 城新房成交面积为 242.1 万平方米，环比下降 6.1%，同比下降 40.0%，同比降幅较上周扩大了 9.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 1.4%、-6.6%、-12.7%，同比增速分别为-32.2%、-41.4%、-48.2%，同比降幅较上周分别扩大了 19.6、3.5、13.3 个百分点。  二手房成交同比降幅小幅扩大，环比增速小幅下滑。18 个城市二手房成交面积为 157.7万平方米，环比上升 1.2%，同比下降 14.7%，同比降幅较上周扩大了 1.7 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 6.1%、4.7%、-8.6%，同比增速分别为-13.4%、-16.6%、-11.7%，一、二线城市同比增速较上周分别上升了 5.5、6.4个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了 38.6 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比上升。12 城新房库存面积为 9829 万平方米，环比增速为0.6%，同比增速为-0.4%；去化周期为 14.4 个月，环比提升 0.8 个月，同比提升 1.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 1.2%、-0.1%、0.9%，同比增速分别为 8.8%、-11.2%、-7.0%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.1、12.3、33.8 个月，环比分别提升 0.7、0.8、1.9 个月，同比分别提升 4.2、2.3、2.9 个月。  土地市场环比量跌价升；土地溢价率环比上升。百城成交土地规划建面为 2329.1 万平方米，环比下降 28.3%，同比下降 57.8%；成交总价为 720.9 亿元，环比上升 55.7%，同比下降 56.3%；楼面均价为 3095 元/平，环比上升 117.1%，同比上升 3.6%；土地溢价率为 3.1%，环比上升 1.6 个百分点，同比下降 0.7 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 276.7 亿元，同比上升 90.2%，环比下降 2.4%。总偿还量为 65.6 亿元，同比下降 65.5%，环比下降 70.5%；净融资额为 211.1 亿元。  板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为 3.6%，较上周上涨 5.3pct，房地产行业相对收益为 5.5%，较上周上涨 9.2pct。房地产板块 PE 为 12.4X，较上周上涨 0.44X。本周（7.17-7.23），北上资金对通信、煤炭、房地产加仓金额较大，分别为 30.44、10.95、10.79 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.08%（上周为-0.78%），净买入 10.79 亿元（上周净买入-2.71 亿元）。 投资建议  7 月 21 日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，是 4 月政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的延续。根据住建部于 2022 年 10 月最新公布的《2021 年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市 8 个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市 11 个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。我们认为，该政策的影响仍然要看落地情况，目前阶段大规模改造需要多方参与合作，短期影响有限。  本周，贝壳研究院公布 7 月房贷利率数据，房贷利率跌破 4%。2023 年 7 月百城首套、二套房贷利率分别为 3.90%、4.81%，环比均下降 10BP，同比分别下降 45、25BP；银行平均放款周期为 22 天，较上月缩短 1 天，放款速度加快。不过，在当前市场信心不足的情况下，房贷利率下行能起到的边际增加置业需求的刺激作用相对较弱；后续仍需政策的进一步调整和引导，以推动购房者预期企稳回升，等到市场信心逐步修复后，房贷利率调整的效果或能更好地发挥。  现阶段建议聚焦行业 alpha 机会，我们建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023