宏观专题研究：未来十年，中国地产销售中枢

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 宏观专题研究 未来十年，中国地产销售中枢 2023 年 07 月 21 日 2022 年中国总人口减少 85 万，为 1962 年以来首次人口负增长。面对人口负增，直觉反应是地产销售同步转负。这一直觉反应让市场更加忧虑中国地产前景。 观察日本、德国、韩国等发达国家，我们发现总量人口与新房销售投资的相关性比较复杂。日本案例显示，即使户户有房，总人口负增长，反直觉的是仍有新增地产销售。 这为我们理解中国未来新房销售中枢提供启示。更为重要的是，通过测算未来地产销售潜在中枢，我们能够更加清晰的判断，本轮中国地产下行空间并大致判断销售前景。 ➢ 目前中国城镇居民户均 1 套房，“人人有房”不意味着未来新增住宅销售归零。 即便中国城镇人口户均 1 套房，但存量住宅市场发展并不是停滞的。 每年有新增住房需求，也有老房因折旧退出市场。若退出市场的老宅大于新增住宅，则新增住宅需求无法在既有存量房中得到满足，这种情况下新增住宅需求需要建造新房来匹配。故而新房需求也是未来潜在的新增商品房销售量。 （一）当下中国城镇居民户均刚好 1 套房。我们曾经测算，截止 2022 年，中国城镇居民刚好户均 1 套房，其中 0.6 套是商品房，0.4 套非商品房。城镇居民户均 1 套房意味着，即便未来总量人口不变（这只是一组用作说明逻辑的极端假设），退出市场老宅数量足够多，那么新增住宅需求便不能在存量房市中找到需求对应，此时催生新增住房销售。 （二）新增住房需求主要被结婚人口决定。按照初婚年龄 30 岁来测算，未来十年新增住宅需求来自 1993 年-2003 年出生人口。这部分人口中 71%（也是当下青年城镇化率）住宅需求会落在城镇，并创造 60%新增住房需求（这一假设复合中国当下现实）。 （三）每年有一定数量老房子“折旧”。这里折旧的真正含义，并不是说老宅推倒重建，而是房龄足够大之后，可贷年限受约束，老宅很难在交易市场上流通。退出市场的老宅占总存量的比例，便为住宅折旧率。海外经验显示，住宅折旧率一般在 2%~2.5%。 ➢ 未来中国新房销售面积：未来十年年均 9 亿平米；未来五十年年均 3.4~5.2 亿平。 按照 2%~2.5%的折旧率匡算，未来中国每年有 9.5 亿平米左右房地产退出市场。 1993 年-2003 年中国每年新生人口在 1599 万~2126 万区间，往后三十年，这部分人口达到成家立业年龄时，是 2023-2033 年刚性住房需求的主要群体。 给定两组数据，一是适婚年龄人口有 60%的新增住宅需求，二是青年常住人口城镇化率达 71%，测算得到 2023-2033 年每年刚性住房需求在 9 亿平米，这也是未来中国十年每年地产销售面积的潜在中枢。 再用类似方法测算未来五十年新房销售面积潜在中枢。保守假设未来二十年中国每年出生人口在 700 万-900 万区间，这也是未来五十年刚性住房需求主体。测算得到未来五十年，中国每年潜在的新增刚性住房需求为 3.4-5.2 亿平米。 ➢ 测算未来销售面积中枢的意义，中国地产尚未过剩，中国地产的未来或是大分化。 我们测算未来中长期房地产销售面积中枢，直观的朴素逻辑是老宅退出市场，适婚年龄住房需求需要新增销售面积来匹配。这里暗含两个关键推论： 第一，若城镇化率进一步走高，则中国未来住房销售面积或高于我们测算值。 第二，未来达到适婚年龄的年轻人，他们的流向决定了新增住宅需求在哪些地区表达出来。若未来年轻人口进一步向发达经济带或高能级城市集聚，恰逢这些城市老宅折旧较多，那么这些地区的房地产供需矛盾或相对明显。 风险提示：人口普查对住宅统计存在偏差；实际折旧率或低于 2%；出生人口或超预期。 [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 相关研究 1.2023 年 6 月财政数据点评：财政定力的解释-2023/07/20 2.宏观专题研究：黄金定价：老框架和新变量-2023/07/18 3.2023 年 6 月经济数据点评：GDP“保五”和下半年重点-2023/07/17 4.全球大类资产跟踪周报：海外重回宽松交易-2023/07/16 5.2023 年 6 月出口数据点评：出口没有崩-2023/07/14 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 引言 ............................................................................................................................................................................ 3 1 国际经验表明人口负增长不代表新房需求停滞 ........................................................................................................... 4 2 住宅折旧和老房可贷年限导致新房需求 ..................................................................................................................... 6 2.1 出生人口代表着潜在的刚性住房需求 ............................................................................................................................................. 6 2.2 住宅折旧带来的新房建造需要 ......................................................................................................................................................... 8 2.3 老房可贷年限有约束，会逐步退出流通市场 ................................................................................................................................ 9 3 快速城镇化之后中国地产销售稳态估算 .................................................................................................................. 11 3.1 住宅更新空间或对应年均 7.