房地产行业点评：金融支持逐步落地，政策仍存优化空间

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年 7 月 14 日，国新办就 2023 年上半年金融统计数据情况举行发布会，央行发言人表示考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同日交易商协会召开民营企业融资座谈会，新城控股、碧桂园参会，对“第二支箭”支持民企债券融资表示肯定。 点评 金融支持保交楼，多项措施逐步落地。自 2022 年 7 月中央政治局提出“保交楼”以来，金融端积极配合支持：一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共 3500 亿元保交楼专项借款；设立 2000 亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。二是稳定债券和股权等重点融资渠道，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约 260 亿元债券发行提供增信支持；第三支箭加速落地，已有招商蛇口、保利发展等多家房企定增获批。三是推动行业转型发展，拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》；1000 亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。2023 年 7 月 10 日，央行与金融监管总局发文“金融 16 条”延长期限，预计金融端对行业支持将延续，以时间换空间，化解行业风险。 房贷利率持续下降，居民中长期信贷增量下滑。2023 年 6 月央行公布将 1 年期 LPR 由 3.65%下调至 3.55%、5 年期以上 LPR 由 4.3%下调至 4.2%，根据贝壳研究院数据，6 月百城首套房贷利率平均为 4.0%，二套房贷利率平均为 4.91%，银行平均放款周期 23 天，维持高速放款水平。而央行数据表明，2023 年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低 107 个基点。从信贷规模上看，2023 年上半年居民中长期新增贷款 14600 亿元，比上年同期少增 1000 亿元，而上半年发放个人住房贷款总额同比多 5164 亿元，主要原因为新旧房贷利率倒挂下居民提前还贷意愿增加；央行发言人表示按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，预计后续存量房贷利率或有调整。 房地产市场供求关系发生深刻变化，政策存在边际优化空间。我们在外发《头部央国企具备走出大行情基础》等报告中提出了市场供求关系改善，行业或迈入去库存的观点。当前市场总体在售库存已经基本企稳，从后续供给来看，2022 年全年 300 城土地成交量同比-30.8%（开发意愿较弱的地方平台拿地占比 42.6%），2023 年上半年土地成交进一步缩量，同比-31.8%，下半年供给将缩量。而在销售持续承压背景下，央行发言人表示过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，我们预计除了金融端的支持，各地在需求端的宽松也将持续发力，未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施有望出台。 投资建议 金融端多项措施逐步落地，以时间换空间化解行业风险，预计未来因城施策的需求宽松也将扩大范围，支持市场销售维持弱复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等；新房和二手房市场预计维持弱复苏态势，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1：贝 壳百城房贷利率走势 图表2：一 年期及五年期以上 LPR 走势 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表3：月 度居民中长期贷款新增值 来源：中国人民银行，国金证券研究所 图表4：全 国 300 城月度累计供求及同比走势 来源：中指研究院，国金证券研究所 4.00 4.913.84.34.85.35.801020304050607080放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%)3.55 4.23.003.504.004.505.002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-22023-42023-6一年期LPR（%）五年期LPR（%）-2,00002,0004,0006,0008,00010,0002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06月度居民中长期贷款新增值（亿元）-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%020000400006000080000100000120000140000160000累计供应量(万方)累计成交量(万方)累计供应同比累计成交同比行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表5：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表7：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 05101520252016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV0204060801001202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码