房地产行业：当前房地产如何破局？

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2023 年 07 月 01 日 深度研究 房地产研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 当前房地产如何破局？ 最近一年走势 相关报告 《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26 《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10 《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16 《金融月度数据能否反映房地产的热度》*夏磊》——2023-04-06 《什么是房地产新的发展模式*夏磊》——2023-04-03 《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17 《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16 《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09 《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23 《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21 《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10 《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22 投资要点： 2023 年开年，市场短暂出现小阳春，主要原因是疫情期间积压需求释放，但市场回暖基础弱， 4、5 月商品房销售降温明显。 复苏势头未能持续，引发市场担忧，这是趋势性的下降还是季节性回调？供应端总量收缩、结构错配，需求端预期下行、购买受限，该如何破局？ 我们认为，破局要以有效供给为基础，以供给主体的稳健运营为支持，以释放需求提升预期为抓手，多主体发力，对目前市场面临的问题逐个击破。 ◼ 供应端收缩，结构性问题突出 土地供应总量下降，导致新房供应承压。供应主体中，众多房企陷入流动性危机，导致部分土地无法开发；而地方国资平台公司，供应节奏缓慢。土地供应结构错配，也导致库存去化难，区位、品质难以满足当前购房需求。 1、 量：有效供应不足 新房供应量下滑明显。2023 年 1-5 月，重点 30 城商品房供应量比2021 年同期下降 42%，比近五年平均供应量低 25%。供求比从 2020年 1-5 月至 2023 年同期，由 1.06 跌至 0.77。4 月后，推盘下滑明显，供应乏力。4 月、5 月重点 30 城市中超七成的城市新推盘面积环比降低。市场可推售新盘减少，在售项目以顺销盘、尾盘销售为主。 新房供应不足，源于 2022 年全国土地供应量下滑。2022 年全国住宅类用地共成交规划建筑面积 12.3 亿平，同比下降 30.8%，致使2023 年无充足的新增商品房可以供应。2023 年 1-5 月全国土地成交建筑面积持续下滑，给今年下半年及之后的新房供应带来压力。 2、 主体：房企危机后开发能力下降，地方国资平台公司开发周期长 众多房企陷入流动性危机，新增供应受阻。据不完全统计，2020 年全口径销售额 50 强房企中，已有 22 家出险企业，2023 年仍旧是还 -0.2105-0.1661-0.1216-0.0772-0.03280.011622/6 22/7 22/9 22/1022/1122/12 23/1 23/2 23/3 23/4 23/5 23/6沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 《 政策性银行发力促基建 *夏磊》——2022-07-27 《 从新生儿数量看入学压力 *夏磊》——2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 《 下半年房地产政策展望 *夏磊》——2022-06-23 《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29 《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26 《 稳增长的四大基建发力点 *夏磊》——2022-05-06 《稳增长的专项债进度如何？*夏磊》——2022-03-22 《从政策松到市场稳要多久？*夏磊》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《释放消费潜力的四大路径*夏磊 》—— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 债高峰，房地产开发投资金额也同比持续下降。房企尝试通过收并购解决流动性问题，但整体进度较慢，未能形成有效的新增住宅供应，无法弥补 2022 年全国土地供应下滑导致的住宅供应缺口。 地方国资平台公司成为待供应主力，但项目开发周期长。2022 年地方国资平台公司拿地占比提升，但不同于高周转房企，其项目推进速度比较缓慢，在土拍市场托底拿地，更多是出于稳定市场的考虑，一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块，中间存在较长时差。由于地方国资平台公司拿地后无法快速转化，致使住宅后续入市供应更加不足。 3、 结构：区位、户型、品质错位 区位方面，存在错配。过去土地供应郊区化，缺乏核心区土地供应，与需求不符。北京、上海、深圳、广州城市核心区住宅用地供应非常稀缺，经历市场下行后，购房者已经回归理性，更注重通勤时间等实打实的居住功能属性，当前需求逐步向核心区回流，而土地供应郊区化，难以有效匹配需求。 户型方面，供需不匹配。房企高周转时代，产品多为刚需走量，供应以 90 平上下户型为主，目前的推盘未根据需求及时改变思路。北京、上海、南京、成都均出现刚需产品供大于求的情况。 品质方面，难以契合改善需求。2015 年开始，很多企业凭借高周转，实现了规模突进，并利用规模优势实现了更为便利的加杠杆融资，但该时期的住宅同质化现象严重。2020 年开始，行业融资监管新规出台，叠加销售下行、预售资金监管收紧，房企利润空间受到挤压，产品建造成本不断压缩，住房品质进一步降低，住房品质无法契合改善需求。 现存库存无法匹配新增需求，部分存量会成为去化不掉的“死库存”。由于 2022 年