房地产：2023中国城市开发投资吸引力排行榜重磅发布！

1 2023 中国城市开发投资吸引力排行榜重磅发布！ 2023 年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”规划承上启下之年。回顾“十四五”前半程，我国经济经受了国内外多重超预期因素冲击，持续面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济发展正从中高速增长进入高质量发展阶段。就房地产行业而言，近两年，在长期转型和周期波动交织下，市场持续震荡调整，市场格局、需求特征以及企业发展模式也正经历重塑。 从中长期来看，2022 年，全国人口总量为 14.12 亿，比上年末减少 85 万人，自 1962 年以来首次出现下降，常住人口城镇化率达到 65.2%。全年出生人口 956 万人，出生率为 6.77‰，创 1949 年以来新低。伴随着中长期人口规模的回落，新房总量也必然迎来下降。 伴随着房地产行业进入新的发展阶段，不同城市房地产市场分化行情更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。2023 年，中指研究院已连续 21 年开展房地产开发投资吸引力研究，在新的行业环境下，我们继续完善指标体系，以期更全面地研判 297 个地级以上城市的价值及发展潜力，为房企投资提供决策参考。 2023 房地产开发投资吸引力 TOP50 城市 数据来源：中指研究院测算 研究结果显示，2023 年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等 1.5 线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，武汉、重庆、郑州排名下降。 1北京北京26南昌江西51芜湖安徽76株洲2上海上海27沈阳辽宁52潍坊山东77漳州3深圳广东28石家庄河北53唐山河北78宜昌4广州广东29泉州福建54扬州江苏79丽水5杭州浙江30常州江苏55廊坊河北80湛江6成都四川31昆明云南56湖州浙江81阜阳7南京江苏32嘉兴浙江57镇江江苏82威海8苏州江苏33绍兴浙江58临沂山东83秦皇岛9武汉湖北34南宁广西59洛阳河南84包头10西安陕西35惠州广东60赣州江西85淮安11长沙湖南36海口海南61呼和浩特内蒙古86西宁12重庆重庆37南通江苏62舟山浙江87东营13合肥安徽38大连辽宁63保定河北88上饶14宁波浙江39贵阳贵州64银川宁夏89柳州15青岛山东40金华浙江65江门广东90连云港16济南山东41三亚海南66邯郸河北91肇庆17天津天津42太原山西67泰州江苏92滁州18郑州河南43台州浙江68盐城江苏93桂林19佛山广东44中山广东69沧州河北94岳阳20东莞广东45徐州江苏70济宁山东95鄂尔多斯21无锡江苏46哈尔滨黑龙江71汕头广东96南阳22福州福建47烟台山东72淄博山东97宜宾23厦门福建48兰州甘肃73襄阳湖北98衢州24珠海广东49长春吉林74绵阳四川99遵义25温州浙江50乌鲁木齐新疆75马鞍山安徽100三明省(区、市)城市排名省(区、市)城市排名省(区、市)城市排名城市排名 2 具体城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显；杭州凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著，投资吸引力连续 6 年保持全国第五位；成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列 6-10 位，其中武汉近两年房地产市场调整压力较大，城市吸引力排名下降两位至第 9 位。南京、苏州房地产市场韧性凸显，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力排名均提升 1 位；西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前 10 位。 长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第 11-20 位，其中佛山、东莞受疫情影响较为严重，人口流出规模较大，房地产市场恢复节奏较慢，导致排名分别跌至 19、20 位，青岛、济南房地产市场活跃度相对较好，叠加人口、产业支撑，市场保持一定活跃度，排名较上年分别跃升 2 位、4 位。郑州近两年受疫情、洪灾等因素影响较大，经济、居民收入恢复需要更长时间，投资吸引力排名下滑至第 18 位；惠州、嘉兴等城市市场活跃度相对较高，投资吸引力高于同级别其他城市。 评价体系 市场容量与增值潜能两大维度评价城市房地产开发投资吸引力 在本期报告中，为更加全面地反映城市实力，我们加入了“地方政府负债率”、“外贸依存度”以及“500 强企业数量”等指标，通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括 2 大维度、12 个方面，近 50 项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对全国 31 个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的 297 个地级以上城市进行投资吸引力评价。 相互影响决定就业机会决定城市活力及潜能决定购买力水平反映城市宜居性影响生产要素流动效率吸引人口流入房产最终消费者影响影响收入支撑利润空间市场空间影响房价市场热度影响预期供求关系决定价格城市房地产开发投资吸引力量价×市场容量增值潜能人口基础规模流入供求关系销售投资比土地去化周期需求满足度人均销售面积人均住房面积价格支撑房价收入比地价房价比市场热度房价及涨幅投资增速溢价率市场规模投资面积金额规划利好经济实力规模效益财政交通通达机场高铁地铁资本产业创新结构研发财富水平收入储蓄资源环境环境教育医疗相互影响城市群交通重大活动 3 住房需求影响因素 人口 | 产业 | 交通 当前，我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。 人口是房地产市场的需求基础，总量和增量均直接影响住房需求空间，在房地产市场分化加剧的背景下，把握不同地区人口总量和结构的变化，也就更有利于把握市场新的发展机会。 产业是吸纳和吸引人口的根本要素，近些年，新一轮的技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。 交通作为国内大循环的载体，连接了人口、产业等各类生产要素，在推动经济发展以及区域协调发展中发挥着至关重要的作用。随着经济逐渐复苏，生产要素的流动回归常态，交通对优势地区的赋能或将更加突出。 人口： 疫情导致广深 2022 年常住人口阶段性回落，长三角、长江中游多个核心城市人口明显增加 表：2022 年一二线和三四线城市常住人口增量 TOP20 一二线城市 2022 年 常住人口 (万人) 2022 年 人口增量 (万人) 一二线城市 2022 年 常住人口 (万人) 2022 年 人口增量 (万人) 三四线城市 2022 年 常住人口 (万人) 2022 年 人口增量 (万人) 深圳 1766 -2.0 呼和浩特 355 5.6 滁州 405 6.0 北京 2184 -4.3 太原 544 4.4 芜湖 373 5.9 广州 1873 -7.6 温州 968 3.4 嘉兴 555 3.5 上海 2476 -13.5 海口 294 3.2 鄂尔多斯 220 3.2 长沙 1042 18.4 兰州 442 3.1 马鞍山 219 2.9 杭州 1238 17.2 沈阳 915 2.9 泉州 888 2.9 合肥