房地产行业2023年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针

证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明积累需求释放后，投资端静待强心针房地产行业2023年中期策略报告：地产研究团队2023年06月26日证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1摘要2023年上半年房地产市场销售在一季度反弹之后再次走弱，城市分化明显，一二线城市需求差距拉大。土地市场投资不足，区域分化加剧，央国企地产商土拍参与信心不足，城投托底压力较大，土地市场成交缩水。以广州为代表的一线城市楼市仍处于低位震荡，限购范围等方面或有一定松绑预期，对股票的边际提振将大于销售。全国各地热门城市积极出台各种需求刺激政策，政策效果较为有限。解决问题关键在于投资端，降低政策变化频率，刺激经济恢复，稳定投资环境。我们预计7-9月市场基于政策的博弈行情机会较为突出，未来建议关注市场回款率高，估值稳定的地产商，A股建议关注招商蛇口、保利发展、华发股份，港股建议关注中国金茂、中国海外发展、中海宏洋，同时可以关注高弹性博弈品种标的如城建发展、碧桂园；风险提示：政策调整风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，市场进一步下行风险。证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明目录C O N T E N T S投资持续缩水城投托底压力大02销售短暂反弹后进入下行通道01需求端政策后阶段突破看广州03风险提示052核心观点及投资建议04证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告01 销售短暂反弹后进入下行通道3证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1若无政策刺激，销售难改缓慢下滑趋势43542.94615.66608.65665.44853.6050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2023年（亿元）2022年（亿元）2021年（亿元）2020年（亿元）资料来源：克而瑞，民生证券研究院图表：TOP100开发商销售金额•2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。“五一”期间房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在2017年以来的低位，TOP100开发商5月成交4853.6亿元，仅略高于去年5月。•今年2-3月份统计局口径的全国商品房销售面积均超过1.4亿平，仅次于2021年的1.9亿平，销售强势回暖；4-5月份的销售面积下滑明显，又跌至历史低位水平，按照历史走势6月份开发商将加快推盘节奏，销售数据或有好转，但若无政策刺激将很难超越22年的高基数。图表：统计局口径商品房销售面积（万平）15132.841481376908804.0170001000013000160001900022000250002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年资料来源：Wind，民生证券研究院证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.2城市分化明显，部分二线城市高点下降四成资料来源：克而瑞，民生证券研究院•一线城市及销售分化较大：一线城市中北京和上海4月份为销售高点均突破了80万平，5月环比下降接近40%；广州3月份销量高达110万方，5月较3月高点下滑26.5%；深圳3月份之后月销售维持在40万方上下的弱稳定成交；•部分二线城市高点下滑四成：二线城市中仅成都销售持续升温、济南维持稳定成交；重庆、西安、青岛、天津、南京等城市销售面积下滑4成左右；厦门、福州、宁波等维持在低位成交，市场流动性变差。月度销售面积（万平方米）2023.5月 2023.4月 2023.3月 2023.2月 2023.1月北京5182664237上海5489744892广州81761107441深圳4041372518一线合计226288287189188月度销售面积（万平方米）2023.5月2023.4月2023.3月 2023.2月 2023.1月杭州951141368791南京5556905238宁波4432473223苏州5460774531强二线合计248262351216183合肥4671635230武汉1258115912172长沙5662896932成都20718214010991重庆4974788046西安6095776759郑州5162728528青岛76781308042天津76991309242济南8170858139厦门222332237福州1220232210核心二线合计1109117914281097680图表：2023年一线城市销售面积图表：2023年部分二线城市销售面积0501001502023.5月2023.4月2023.3月2023.2月2023.1月北京上海广州深圳5证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.3央国企销售增速突出，全年预计正增长6公司简称2023年累计2022年同期同比保利发展1966.791592.1723.5%中国海外发展1470.42950.3354.7%华润置地1433.28768.486.5%招商蛇口1385.66775.5278.7%中国金茂728.12508.9643.1%越秀地产695.19424.863.7%万科A1558.91707.9-8.7%金地集团670.1722-7.2%绿城中国97158865.1%绿地控股475.9497.2-4.3%碧桂园1171.61505.8-22.2%龙湖集团1031.5404.9154.8%旭辉控股集团342.33496.4-31.0%新城控股435.79511.69-14.8%美的置业1102.2319.2245.3%滨江集团801.7449.778.3%融创中国456.6987.8-53.8%世茂集团523.5342.552.8%中南建设198.1261.7-24.3%华发股份649.6349.785.8%首开股份325.58340.84-4.5%雅居乐集团652.41390.2-53.1%中骏集团控股590.231045.31-43.5%资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院图表：重点关注公司1-5月份累计销售金额（亿元）及同比（%）0100200300400500600保利发展中国海外发展华润置地招商蛇口中国金茂越秀地产万科A金地集团绿城中国绿地控股碧桂园龙湖集团旭辉控股集团新城控股美的置业滨江集团融创中国世茂集团中南建设华发股份首开股份雅居乐集团中骏集团控股2023-012023-022023-032023-042023-05图表：重点关注公司1-5月份销售金额（亿元）及同比（%）资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院•2023年1-5月保利发展、越秀、中海、金茂、华发等国央企月销售金额逐渐增加，累计销售金额同比提升幅度较大；•民企碧桂园、雅居乐、融创同比仍有较大降幅，销售回款略显疲态证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告02 投资持续缩水城投托底压力大7证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明2.1土地投资仍下行，较过去数年差别明显82023年1-5月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积14175.18万㎡，同比下降36.75