“以房养老”：小众养老方式的本土化探索（产品篇）-23页.pdf

社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书􀆰“以房养老”：小众养老方式的本土化探索　 张 栋　 孙 博∗摘　要：　 作为一种补充养老方式， “以房养老” 早在十余年前就受到了广泛关注， 民营机构、 政府机构、 银行以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。 但总体来看， 由于传统观念和一系列顾虑因素存在， 社会公众需求空间受到了极大限制， 同时在系列风险的制约下， 金融机构供给能力和意愿也稍显不足。 此外， 政策配套建设滞后， 制度交易环境也尚不成熟， 从而导致我国以房养老发展缓慢。 从国外经验来看，公众的支持和认同、 政府的参与和法律保障、 成熟的产业形态、 多样化的产品设计等都是以房养老业务发展的重要保障，值得我们借鉴和完善。 纵观我国以房养老的未来发展趋势，尽管其定位小众， 但潜在市场不容忽视， 应明确政府职能，完善以房养老制度环境， 鼓励多方机构通力合作， 优化以房养老产品， 同时宣传多元化养老观念， 强化以房养老理性认知， 为以房养老的长期发展做好充分准备。关键词：　 以房养老　 住房反向抵押贷款　传统观念　系统风险　制度交易环境２４４∗ 张栋， 中国人民大学管理学博士生， 中国养老金融 ５０ 人论坛青年研究员， 研究领域为养老金政策； 孙博， 管理学博士， 金融学博士后， 中国养老金融 ５０ 人论坛特邀成员， 供职于华夏基金养老金管理部， 研究领域为养老金融。 本文仅代表个人观点， 与供职单位无关。社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索作为国际上一项比较成熟的补充养老方式，“以房养老” 最早起源于荷兰， 在美国发展最成熟、 最完善。 同时， 以房养老在英国、 法国、 新加坡和日本等国家有了较快发展。 经过数十年的发展， 以房养老已经成为西方国家一种比较成熟的融资途径和相对有效的补充养老方式， 在应对人口老龄化和满足老年群体多样化的养老需求等方面发挥了较为重要的作用。随着我国经济和社会的快速发展， 老年人养老需求日益多元化。 在人口老龄化、 家庭结构小型化等一系列新形势的影响下， 老年人的养老供给面临一系列挑战。 在此背景下， 拓展多样化的养老方式成为政府和市场共同努力的方向， 以房养老等社会化的养老方式应运而生。一　“以房养老”概述（一）“以房养老”的概念　 　“以房养老” 指的是持有房产的老年人将自己的房产通过个人、 金融机构或中介机构等变现或获取相应的养老服务的一种养老方式， 是解决老年人“房产富人， 现金穷人” 问题的有效手段。① 经过多年的实践， 各国 “以房养老” 衍生出多种不同形式， 既包括住房反向抵押贷款 （也称 “倒按揭”）、 房产养老寿险等金融参与模式， 也包括售房养老、 换房养老、 租房入院养老、 赠房养老等非金融参与模式。 其中住房反向抵押贷款最受欢迎， 也最为典型， 其核心思路是持有房产的老年人， 将房屋产权抵押给银行、 保险公司等机构， 由相应的金融机构根据房屋价值、 房主年龄和预期寿命及未来折旧增值等因素进行综合评估， 对老年人房屋的价值做出判断， 老年人则可以定期从该机构取得一定数额养老金或者接受老年公寓的服务， 直到老年人去世后该机构才能获取房屋的产权并进行相应的处置。“以房养老” 的实质， 是通过金融或非金融的运行机制和手段将老年人拥２５４①“以房养老” 有狭义和广义之分， 狭义的 “ 以房养老” 就是住房反向抵押贷款， 广义的“以房养老” 指的是利用自有房子获得养老收入或服务的任何做法。 本文关于 “以房养老”的概念根据许顺亭等人的界定并加以改进。社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用养老金融蓝皮书有的住房资源从价值上给予盘活， 实现权属功能的转换， 使房产具有了居住和养老的双重功能， 从而为老年人养老提供经济层面或服务层面的补充。 简而言之， 就是 “以房产换养老”。（二）“以房养老”适用条件作为一种补充养老的可选方案，“以房养老” 需要具备一系列条件： 第一， 房屋必须是自有住房并且拥有完全的产权， 这是房屋抵押、 出售、 出租的前提条件， 如果是单位福利房、 拆迁补偿调换产权房等有限产权房， 则很难实现 “以房养老” 的模式； 第二， 稳定的家庭结构， 不涉及遗产顾虑， 尤其适合空巢老人、 丁克家庭老人， 对于 “４ － ２ － １” 结构的家庭， 如果经济条件相对一般， “以房养老” 也是可行的选择之一； 第三， 房产价值相对较高， 通常是在城市或城郊地区， 这类房产具有增值空间， 且容易变现， 适合住房反向抵押等金融模式的 “以房养老”， 而处于农村等价值较低的房产， 也不易变现，适用度则较低； 第四， 处于 “房产富人、 现金穷人” 的老年群体。 总体来看，金融参与模式的 “以房养老” 并不具有普适性， 适合拥有独立产权房产的、不涉及或不在乎房产继承的、 中低收入水平的特定群体。二　我国“以房养老”政策回顾与实践盘点（一）我国“以房养老”政策回顾　 　“以房养老” 是国外数十年前就被关注并予以实施的一种新型养老方式，第一次被我国广泛关注是 ２００３ 年 ３ 月时任中国房地产开发集团董事长孟晓苏给国务院提交的 《建立反向抵押贷款的寿险服务》 建议稿， 得到了当时的国务院总理温家宝的批示， “以房养老” 的概念受到广泛关注。 同年 ８ 月中国保监会与当时的国家建设部联合开展了调研， 并向国务院提交了 《 关于开办“反向抵押贷款” 有关问题的报告》， 肯定了 “住房反向抵押贷款” 引入中国的重要意义。 此后十年间， 不同行业、 机构纷纷开展了一些 “以房养老” 的探索， 但一直没有 “以房养老” 的具体指导意见和政策文件出台。２０１３ 年 ９ 月国务院出台 《关于加快发展养老服务业的若干意见》， 首次从４２６社会科学文献出版社版权所有，重庆市委党校下载使用“以房养老”：小众养老方式的本土化探索国家政策层面提出要 “开展老年人住房抵押养老保险试点”， 标志着 “以房养老” 正式进入我国政策支持和引导范畴， 我国也将进一步通过探索和实践，总结和发展出适合我国国情的 “以房养老” 模式。此后， 各个部门密集出台 “以房养老” 的具体推进措施和发展文件 （见表 １）。 ２０１４ 年保监会发布 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》， 提出将从 ２０１４ 年 ７ 月 １ 日起开始， 选择北京、 上海、 广州和武汉 ４个城市作为试点， 拥有独立产权房的 ６０ 岁以上老年人可以选择住房反向抵押养老保险的 “以房养老” 方式。 ２０１６ 年 ３ 月， 国务院批准国家发改委 《关于２０１６ 年深化经济体制改革重点工作的意见》（简称 《意见》）， 将推进住房反向抵押养老保险试点写到了 《意见》 中去， 进一步显示了对 “以房养老” 工作的重视。 ２０１６ 年 ７ 月， 中国保监会发布 《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》， 提出老年人住房反向抵押试点期间延长至 ２０１８ 年 ６ 月 ３０ 日， 并将试点范围进一步扩大。表 １　 我国 “以房养老” 思想起源与政策变迁梳理时间文件主要内容２００３ 年 ３ 月孟晓苏向国务院提交了《