2025年第三季度上海房地产市场回顾-CBRE

2025年第三季度，上海办公楼市场录得2个新项⽬交付，分别是世博板块的世博天地T2，以及前滩板块的前滩尚，共计体量11.6万平⽅⽶。本季度市场延续上季度缓步复苏态势，净吸纳量环⽐微升6.7%⾄10.0万平⽅⽶。前三季度累计净吸纳量达27万平⽅⽶，已超越去年全年⽔平。整体空置率环⽐微降0.1个百分点⾄22.4%。从⾏业需求来看，⾦融业连续三个季度领跑市场，占⽐达23%，主要受到保险和基⾦公司的需求推动；TMT上升⾄第⼆位，占⽐22%，增⻓动⼒源于⼈⼯智能以及数字解决⽅案类企业的旺盛需求；消费品零售业位列第三，占⽐15%，快消及时尚品牌的扩张成为其主要驱动⼒；专业服务业排名第四，占⽐11%，主要受益于法律和咨询公司的搬迁扩张需求；值得关注的是，交运仓储⾏业本季度跻身前五，占⽐达5%，这⼀变化释放出物流、电商及进出⼝贸易持续向好的积极信号。从区位表现来看，本季度五⻆场跃居⾸位，主要来⾃字节跳动集团的扩租以及部分消费品零售企业的搬迁需求；淮海中路位列第⼆，增⻓动⼒来源于保险等⾦融公司的推动，其中太平洋新天地中⼼在本季度最为活跃；陆家嘴排名第三，以⾦融和专业服务类企业的搬迁需求为主，尤其是板块内部流动较为活跃；虹桥板块位居第四，制造业和专业服务类企业的活跃度保持⾼位；南京⻄路位列第五，奢侈品零售⾏业及⾦融⾏业构成其核⼼需求来源。租⾦⽅⾯，第三季度全市租⾦报价环⽐下跌0.8%⾄每⽉每平⽅⽶244.9元，有效租⾦下跌2.3%⾄每⽉每平⽅⽶170.4元。受新项⽬持续⼊市的影响，租⾦⽔平短期内仍将承压。2025年第三季度，新天地东台⾥8.8万平⽅⽶商业体正式开业，以街区式空间设计重新定义商业体验。新项⽬通过融合品质餐饮、运动品牌全新形象店与及沉浸式夜经济业态，实现公共空间利⽤率提升，重新定义了零售空间的社交与体验价值，推动商业地产从封闭空间⾛向城市融合的新趋势。新项⽬⼊市推动全市净吸纳量达5.1万平⽅⽶，但空置率环⽐微升0.2百分点⾄8.8%。核⼼商圈存量项⽬延续品牌调整趋势，租⾦⽔平⼩幅回调⾄每天每平⽅⽶31.7元，市场呈现结构性调整特征。当季，零售品类以68%的占⽐主导市场需求，其中运动户外类表现尤为突出，在服饰细分领域（占零售需求38%），品牌升级趋势显著。成熟品牌如The North Face在港汇恒隆⼴场升级形象，并于新天地东台⾥开设⾼级全品类店，显示其多层级市场策略。新晋品牌如Popbasic于世纪汇⼴场开设中国⾸店，Oneup中国⾸店则随着新天地东台⾥⼀⻬亮相。在情绪经济驱动下，玩具礼品与珠宝饰品成为亮点。⽑绒玩具（如Mchugs）、⻩⾦饰品（如⽼铺⻩⾦）及⾹氛品牌（如Aesop、Sabon） 积极在核⼼与⾮核⼼商圈开设⾸店或快闪店，显示此类提供情感价值与个性表达的品类，正通过⾸店经济+场景化体验的组合策略，在主要商务塑造品牌势能，同时借助快闪店模式精准、形成差异化竞争壁垒。餐饮需求位居第⼆，占⽐28%。地⽅特⾊菜系，尤其是云贵川⻛味的中餐品牌持续扩张。同时，夏季催热了冰淇淋消费，意⼤利Gelato品牌Stecco Natura等新店开业。此外，中式茶饮与酸奶品牌（如楼下酸奶、隐⼊茶⼭）延续拓店势头，遍布各层级商圈。三季度共有三个新项⽬⼊市，共计36.6万平⽅⽶，分别是普洛斯桃浦智慧冷链产业园⼀期（双层坡道库），⾯积7.4万平⽅⽶，EQT⻘浦物流园（三层坡道库），⾯积8.5万平⽅⽶，普林智创绿⾕奉贤南产业园（双层坡道库及三层混合库），⾯积20.7万平⽅⽶。上海宏观经济继续稳步复苏，上海出⼝前⼋⽉同⽐增⻓10%以上，同时⼯业总产值及消费增速回升⾄4%左右，呈现出全⾯的复苏。在良好的经济形势下三季度仓储市场录得13.6万平⽅⽶净吸纳，普洛斯桃浦智慧冷链产业园⼏乎满租⼊市，主要租户包括超市及⻝品饮料。除了普陀区和⻘浦区需求增⻓外，闵⾏区通过“以价换量”录得⼩⾯积去化。国补效应退潮带来部分短租退租，⾦⼭区本季度录得负吸纳。⾏业结构来看，三⽅物流依然是最⼤的新租主⼒，占⽐48%，和上季度持平，制造业租户积极扩张，占⽐⼤幅提升⾄42%，主要租户来⾃医疗器械和半导体企业。全市空置率环⽐⼩幅上升⾄29.0%，其中⻘浦区实现连续三个季度空置率下降，除嘉定、⻘浦、⾦⼭和临港空置率⾼于25%，其他区域空置率均低于25%。租⾦环⽐跌幅收敛⾄4.3%，租⾦报价跌⾄每⽉每平⽅⽶37.7元。其中前期跌幅较⼤的⼦市场如⾦⼭和⻘浦环⽐跌幅有所收窄，靠近市中⼼的⼦市场如闵⾏租⾦补跌，浦东机场板块、临港和普陀报价稳定。2025年第三季度，张江科学之⻔东塔交付，新增17.5万平⽅⽶的优质供应。科学之⻔是张江科学城的标志性超⾼层建筑，垂直布局科研办公、商业⽂化与酒店等多功能空间。随着双⼦塔全⾯启⽤，张江科学城正式迈⼊科产城融合发展的新阶段。本季受新增供应影响，季末全市净吸纳量收窄⾄5.7万平⽅⽶，空置率上升⾄24%。在⾏业需求⽅⾯，TMT⾏业以22.8%的⽐重持续引领市场需求。其中，半导体芯⽚⾏业受政策⽀持⽽表现尤为活跃，技术突破与国产替代推动上海半导体产业向⾼端化和⾃主化发展。此外，系统解决⽅案和⼈⼯智能领域的租户也展现出扩张趋势。消费品零售位居第⼆，占⽐21.0%，在漕河泾有总部搬迁需求。第三⽅办公以15.5%的占⽐位列第三，交运仓储占⽐10.7%。总体来看，前三季度市场的累计需求主要集中在TMT及制造业，展现出强劲的发展势头。这表明在政府专项基⾦和资源倾斜的影响下，TMT与制造业的深度融合正在系统性地推进，为市场注⼊了新的动⼒。对⽐各⼦市场表现，⾦桥，漕河泾与张江的租赁需求带动了全市去化，分别占⽐32%，29%和20%。⾦桥受益于第三⽅办公与消费服务业租户的搬迁需求，漕河泾则受到消费品零售企业的总部搬迁推动，⽽张江吸引来⾃TMT（半导体/芯⽚）和⽣物医药等领域的企业⼊驻。 整体⽽⾔，各⼦市场的租赁需求显示出温和回升的趋势，但去化⽔平仍然偏低。考虑到全年供应压⼒，租⾦优惠和补贴政策仍然是吸引租户的主要策略，因此，季末全市平均租⾦报价环⽐下降1.1%，降⾄每⽉每平⽅⽶132.8元。2025年三季度，上海物业投资市场共录得25笔交易，交易⾦额共计111.0亿，环⽐上升40%，同⽐下滑44%。市场活跃度较上季修复好转，投资者对稳健现⾦流的追求已成为驱动交易的核⼼逻辑。办公楼交易以60%的交易笔数占⽐重回主导，商务园区物业交易表现活跃，季内成熟板块与新兴区域均实现成交，新能源、科技与消费⾏业⾃⽤买家积极购置独栋物业以满⾜企业发展需求，国资背景开发商则通过布局商务园区积极推动产业资源导⼊；本季企业买家收购商办物业的多笔交易顺利落地，有效兼顾了办公⾃⽤与资产配置的双重价值。零售物业交易占⽐16%，主要以个⼈买家为主，交易标的多为带有租约的商铺或社区商业。此外，⻓租公寓与综合体交易各占8%，投资者仍偏好地处核⼼区位、稳定运营且现⾦流充沛的优质资产。本季度投资型交易⾦额占⽐超过⼋成，显示市场投资属性浓厚。买家⽅⾯，地产公司与企业买家成为主⼒，交易⾦额分别占⽐38%和25%，均聚焦办公楼资产；个⼈买家在⼩体量物业交易中持续发挥活⼒，季内贡献11%的交易⾦额，法拍仍是其较为普遍的交易⽅式。