【NIFD季报】小阳春行情可持续吗？——2023Q1房地产金融

中国宏观金融NIFD季报主编:李扬殷剑峰张旸 王蒋姜2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉、陶琦2023 年 5 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《 N I F D 季 报 》 由 三 个 季 度 报 告 和 一 个 年 度 报 告 构 成 。NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 小阳春行情可持续吗？ 摘 要 房地产政策方面，政府部门在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，推出建立首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，改善优质房企的资产负债表计划，启动不动产私募投资基金试点等新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 房地产市场运行方面，房价结束了持续 17 个月的环比下跌，下行压力得到了有效缓解；住房销售市场有所回暖，预期开始好转，住房销售面积同比上涨 1.4%，住房销售额同比上涨 7.1%，市场呈现“小阳春”行情。 房地产金融形势方面，个人住房贷款余额规模为 38.94 万亿元，但同比增速已下滑至 0.3%；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周，21 个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。房企的融资环境进一步改善，房地产开发贷款余额为 13.3 万亿元，同比增长 5.9%；房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额是 1395.77 亿元，同比增长 11.88%；房企新增境外债主要用于违约房企债务重组，利用新发长期、低息债券置换原高息债券；房地产信托规模仍在持续压降。 房地产市场风险提示：一是从境内公开市场来看，未新增首次违约房企，这表明央行、银保监会实施的改善优质房企资产负债表计划、金融“三支箭”等政策效果初显。二是个人住房贷款 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II “提前还贷潮”的爆发，对于借款人来说，如果还款资金来自转贷或经营贷，会存在违规和财务风险。三是存量房“带押过户”模式的推行，能够缩短交易所需时长，降低交易的资金成本，但需防范新模式带来的交易风险。 对于未来形势，我们对“小阳春”行情的可持续性存疑。主要判断依据来自于调研中发现的微观主体行为的改变。购房人表现为两大行为特征：第一，刚需购房者认购犹豫，甚至出现下定后又撤回的现象。主要原因是年轻人普遍担心失业、收入预期不稳。第二，房贷提前还款诉求强烈。提前还贷在过往属于正常现象，但没有引起按揭余额下行，因为过去房价一直处于上升期，个人归还按揭贷款后出于改善性或投资性需求还会购买住房、还会使用杠杆，这使得个人按揭仍处于净增加的状态。当前提前还款逻辑完全不同于以往，购房人提前还款要么是为了替换成本更低的经营贷，要么是为了减少负债总额。居民提前还贷的目的已由过去的追求资产最大化转向为负债最小化，这是典型的资产负债表衰退信号。房企表现呈现两大行为特征：第一，市场约束力更强的民企普遍不拿地，新开工面积明显低于竣工面积，这反映出大部分民企对于市场的预期不乐观，不愿意投资。第二，部分房企出现“躺平”现象，自救意愿不强。 目录 一、房地产政策情况 ....................................... 1 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 .... 1 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策 ................ 1 二、房地产市场运行形势 ................................... 2 （一）商品住宅销售价格结束了持续 17 个月的环比下跌 ....... 2 （二）住房销售市场呈“小阳春”行情 ...................... 3 （三）“保交楼”政策支持下住宅竣工面积恢复正增长 ........ 4 （四）城镇居民住房消费预期好转 .......................... 5 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 .................... 6 （六）三线城市住宅库存去化的压力相对较大 ................ 6 （七）住房租赁市场表现出复苏的迹象 ...................... 7 （八）租金资本化率基本保持稳定 .......................... 8 三、个人住房金融形势 ..................................... 9 （一）个人住房贷款余额增速仍在继续下滑 .................. 9 （二）首套住房贷款利率继续下调 .......................... 9 （三）个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周 ............. 10 （四）个人住房抵押贷款总体风险不大 ..................... 11 四、房企融资形势 ........................................ 13 （一）房地产开发贷余额的同比增速稳步回升 ............... 13 （二）房地产信托规模仍在持续压降 ....................... 13 （三）房企境内、外债发行规模上升 ....................... 14 五、房地产市场主要风险情况分析 .......................... 15 （一）房企债务违约蔓延的形势得到遏制 ................... 15 （二）个人住房贷款早偿率大幅上升 ....................... 15 （三）存量房“带押过户”需防范交易风险 ................. 16 六、对未来形势的判断：“小阳春”行情可持续吗？ .......... 18 附件：相关指标说明 ...................................... 20 1 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 2023 年第一季度，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，不断推出新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式：一是多次重申房地产行业的国民经济支柱产业地位。二是建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效