房地产行业：长租公寓，政策风起，未来可期

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 长租公寓：政策风起，未来可期 2018 年 2 月 2 日 崔娟 房地产行业分析师 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院号楼 层究开发中信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 邮编：100031 长租公寓：政策风起，未来可期 专题报告 2018 年 2 月 2 日  政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向 85 后、90 后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015 年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。  长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首臵年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。  集体建设用地入市，类 REITs 产品拓宽房企融资渠道。2017 年 8 月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择 13 个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。类 REITs 产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。  信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12 试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。  多主体逐鹿住房租赁市场。伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。  发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的 REITs 模式本期内容提要: 证券研究报告 行业研究——专题报告 房地产行业 房地产行业相对沪深 300 表现 -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%房地产(申万)沪深300 资料来源：信达证券研发中心 行业规模及信达覆盖 股票家数（只） 152 总市值（亿元） 27641 流通市值（亿元） 23180 信达覆盖家（只） 9 覆盖流通市值（亿元） 8878 资料来源：信达证券研发中心 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 63081103 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 为主。  多主体竞逐，合作或是常态；市场细分，增值服务是关键。当前我国租赁住房的发展还处于初步阶段，多主体参与、多模式并存。参与各方均凭借自身比较优势切入住房租赁领域。未来，房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。在市场细分的前提下，增值服务的提供将成为住房租赁市场发展的关键。  相关公司： 招商蛇口（001979.SZ）、万科 A（000002.SZ）、世联行（002285.SZ）、昆百大 A（000560.SZ）、天健集团（000090.SZ）  风险提示：各地政策推进力度不及预期，租赁需求释放不及预期，租赁业务拓展速度低于预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 目 录 一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 ....................................................................................... 1 （一）传统租赁模式难以满足新兴需求 .......................................................................... 1 （二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 ............................................................... 1 （三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 ............................................................... 2 二、我国长租公寓市场现状分析 ....................................................................................................... 3 （一）长租公寓市场容量可期 ........................................................................................ 3 （二）多主体逐鹿住房租赁市场 ..................................................................................... 5 （三）供给端：集体建设用地入市，类 REITs 产品拓宽房企融资渠道 ........................... 6 （四）需求端：信贷与公积金双支撑 ....................................