房地产行业2017年业绩预览及2018年业绩前瞻专题研究：增长仍是主基调

请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告房地产 [Table_IndustryInfo]2017 年业绩预览及 2018年业绩前瞻专题研究 超配 （维持评级） 2018 年 02 月 12 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 增长仍是主基调  2017 年板块净利润大面积预增且增幅明显截至 2 月 9 日，根据房地产板块已发布业绩预告、快报（剔除 B 股）的 82 家公司，66 家实现增长，占比 81%，其中①增幅超过 500%以上有 5 家，包括中交地产、海德股份、世荣兆业等；②增幅超过 100%~500%有 23 家，包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等；③增幅超过 30%~100%有 21 家，包括光明地产、新城控股、荣盛发展等。  板块业绩锁定性位于近三年高点2017 年 3 季度末房地产板块预收款总额达 19930 亿元，同比增长 29%，较 2016 年末营业收入的覆盖率达 1.21 倍，业绩锁定性位于近三年的高点。根据已披露的主流卖方研究机构对 74 只主流地产股业绩预测，2017、2018 年 w ind 一致预期营业收入同比增长分别为25%、22%，即使按极端情景（2017 年 4 季度无销售回款入账，仅考虑 3 季度末预收款）假设，仍能锁定 2017 年营业收入业绩的 194%；3 季度末预收款在满足 2017 年 wind 一致预期营业收入增长 25%后，剩余部分仍能锁定 2018 年收入预测值的 41%。 行业负债水平缓慢上升，偿债能力较好2017 年 3 季度末，房地产板块扣除预收款的资产负债率为 71.9%，同比上升 2.04 个百分点；板块净负债率为 108.76%，同比上升 16.1 个百分点。2017 年 3 季度末，板块货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.21 倍，偿债能力仍旧较好。  2017 政策持续收紧，2018 初露局部松动迹象2017 年行业延续以“打压、收紧”为基调的调控政策，尤其是对重点二、三线城市的覆盖范围持续扩大，除延续 2016 年的“限购、限贷、限价”政策外，多个城市的“限售”政策也相继出台。2018 年初兰州、重庆、南京等地出台放松类政策，部分地方财政压力已逐步显现，政策初露局部松动迹象，步入精细化调控阶段。由于房地产支柱地位高、市场容量大、产业链长，其持续降温将显著影响大部分行业需求，有望强化市场政策放松预期。  行业降温延续，优势房企增长显著、行业集中度提升自 2016 年 4 月起，行业销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等多个指标累计同比增速见顶回落，正式进入小周期降温阶段并延续至今。2017 年行业降温，但聚焦地产主业的优势企业竞争力凸显，销售持续增长，2018 年 1 月销售增速依然显著，其中碧桂园、万科、中国恒大 1 月销售额均达 600 亿元以上，年化销售额有望达 7000 亿元以上。行业集中度提升，Top10 和 Top3 市占率分别由 2015 年的 17.7%、7.9%上升至 2017 年的 24.1%、11.8%，预计 2018 年在行业延续降温格局的情况下，优势房企销售及市占率仍将提升。  业绩增长仍是主基调综上所述：一方面，2017 年板块净利润大面积预增且增幅明显，业绩锁定性位高；另一方面，房地产预售制度导致结算滞后，2016 及 17 年优势地产股销售增长显著，将推动 2018及 19 年的业绩释放。  股价冲高回落符合预判，调整有利于走得更健康、更长远近期股价冲高回落基本符合我们预判：①我们在 1 月 22 日发布的报告《2017 年投资增速7%完全符合我们预期，区瑞明地产 A 股小周期理论框架再次被印证》中预判“毕竟股价在2017 年已经有较大涨幅，2018 年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨，后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松……。因此，股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外，休憩一下是为了走得更健康、更长远”； ②我们在 1 月 29 日发布的春季策略中提示“优势地产股短期涨幅显著，或引发获利回吐风险”。目前板块估值仍不算贵，业绩增长仍是主基调，股价急涨之后冲高回落也有利于未来走得更健康、更长远。继续看好华夏幸福、保利、招商蛇口、万科 A、荣盛发展、新城控股、中国恒大、阳光城、世联行、华侨城 A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。 相关研究报告： 《地产股 2018 年春季投资策略：暖冬兑现，暖春可期》——2018-01-29 《统计局 2017 年房地产数据点评：2017 年投资增速 7%完全符合我们预期，《区瑞明地产 A股 小 周 期 理 论 框 架 》 再 次 被 印 证 》——2018-01-22 《房地产 A 股 2018 年投资策略：房住不炒，超配龙头》——2017-12-06 《房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一步解放思想，做多地产龙头股》——2017-6-30 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 F-17A-17J-17A-17O-17 D-17房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 2017 年板块净利大面积预增且增幅明显 .............................................................................. 4 板块业绩锁定性位于近三年高点 ............................................................................................ 7 行业负债水平缓慢上升，偿债能力较好 ................................................................................ 9 扣除预收款的资产负债率及净负债率呈现上升趋势 ................................................... 9 短期偿债能力较好 .................................................