房地产行业月报-头部房企月报(5月)：优质土储支撑销售，房企投资策略趋同

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2023 年 05 月 15 日 房地产行业月报 推荐 （维持） 优质土储支撑销售，房企投资策略趋同 ——头部房企月报（5 月）  港股融创中国复牌，并公布债务重组进展；中南建设定增收到深交所问询函，公司现有可售资源可维持三年销售。1）中南 2022 年度计提减值约 35 亿元，截至 2022 年末公司还有 1500 万方的可售资源，按照 2022 年的销售速度，还可以维持三年；拟定增募集资金不超 28 亿元，已收到深交所定增问询函。2）4 月 13 日，港股融创中国复牌；4 月 20 日，债务重组进展更新，超过75%的持有人已递交加入重组支持协议的函件。  优质土储支撑销售回暖，国央企销售金额上涨 59%，非国央企增速-5%。1）本月 16 家头部房企销售面积同比上涨 17%、销售金额同比上涨 34%，持续回暖，核心原因是房企 2022 年拿地聚焦核心城市，补充的优质土储陆续转化为销售，支撑销售金额上升；各地也坚持因城施策，限购范围缩小、放松公积金贷款等政策持续，有效刺激刚性及改善性需求。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面，销售金额来看，国央企和非国央企同比上涨58.6%、-4.9%，随着前期积压的需求释放完成，低能级城市可能仍面临量价齐跌风险，叠加居民购房偏好国央企的心理，销售增速分化或持续显现。  头部房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，但绝对金额仍为低位。1）4 月上海、广州、杭州、西安等核心城市供地放量，吸引头部房企扩储，16 家头部房企拿地金额环比上升 116%，但与 2020、2021 年相比仍保持低位。2）从投资金额来看，华润拿地最为积极，拿地金额 241 亿元，其中广州拿地金额 197亿元，上海拿地金额 30 亿元，2023 年 1-4 月累计投资强度 35%，为 16 家房企最高。3）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价 118%，其中碧桂园、金地拿地楼面价/销售均价分别为328%、119%。4）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，预计复苏将明显滞后。  行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模 494亿元，同比下降 14%，头部房企发行信用债 103 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口 4月发债利率 2.20%，再创新低，相比 2022 年平均发债利率下降 50bp。2）2023 年部分房企仍存在较大的偿债压力。5 月融创到期债务 44 亿元。在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。  震荡格局，左侧布局。4 月 16 家头部房企销售持续回暖，而国央企由于 2022年逆势扩储，高质量土储支撑销售，增速明显高于民企；目前房企投资策略趋同，聚焦高能级城市，导致不同城市间土拍热度分化，低能级城市仍面临缩表下的价格下行压力。预计 2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科 A 等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 15,034.67 1.60 流通市值(亿元) 14,296.59 2.01 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.4% -5.9% -6.9% 相对表现 -2.5% -9.8% -6.4% 相关研究报告 《房地产行业周报：五一地产销售环比回落，融创债务重组获新进展》 2023-05-09 《房地产行业周报：我国已全面实现不动产统一登记，新房二手房销售热度持续》 2023-05-03 《房地产行业周报：杭州临平区全域放宽限购，新房二手房小幅回落 》 2023-04-27 -17%-7%3%13%22/0522/0722/1022/1223/0223/052022-05-13~2023-05-12房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 地产板块下跌，港股融创复牌，旭辉停牌 .................................................................... 4 二、 销售：销售持续改善，房企分化持续存在 .................................................................... 6 （一） 销售金额增速为 34%，其中国央企增速为 59% ................................................ 6 （二） 销售均价同比上涨，量价增速分化进一步缩小 ................................................ 7 三、 投资：聚焦高能级城市，拿地金额仍偏低 .................................................................... 9 （一） 龙头房企土地投资强度上升至 22%，但绝对规模仍偏低 ................................ 9 （二） 16 家房企拿地持续集中高能级城市 ................................................................. 10 （三） 头部房企拿地楼面价 21065 元/平，溢价率为 8.9% ........................................ 10 四、 融资：境内外融资同比下降，部分房企偿债压力较大 .............................................. 12 五、 投资建议 .......................................................................................................................... 15 六、 风险提示 ...................